Выкуп земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возможен при приватизации данного объекта, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования

Ограничение возможности заключения договора купли-продажи земельного участка

Вывод из судебной практики: Выкуп земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возможен в случаях, прямо предусмотренных законом, в частности: при приватизации данного объекта на основании п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Примечание: Приведенная ниже практика частично сформирована в период действия ст. 36 ЗК РФ (до 01.03.2015), однако актуальна и сейчас, поскольку регулирование в данной части не изменилось.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007

«…Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»…»

Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2016 N 19-КГ15-48

«…Из материалов дела следует, что Мамонтова М.И. на основании договора купли-продажи недвижимости от 4 октября 2014 года, заключенного с Мараховым И.И., является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, общей площадью застройки <…> кв. м, степенью готовности — 80%, который расположен по адресу: г. <…> в районе нежилого здания N <…>.

С целью выкупа земельного участка под принадлежащим заявителю объектом незавершенного строительства Мамонтова М.И. обратилась с заявлением в офис МКУ «МФЦ в г. Ставрополе».

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент вынесения судебного решения) исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Из анализа статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 1 марта 2015 года), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

При таком положении отказ администрации города Ставрополя в лице комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 18 декабря 2014 года N 08/10-7299 в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <…>, площадью <…> кв. м, предоставленном под гаражи боксового типа, по адресу: <…> в районе нежилого здания N <…> является обоснованным…»

Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 13783/12 по делу N А41-26473/11

«…Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора продажа земельного участка обусловлена нахождением на нем принадлежащих обществу на праве собственности не завершенных строительством объектов: нежилого здания площадью застройки 1171,2 кв. метра (инв. N 1627-127, лит. Б) и нежилого здания площадью застройки 520,7 кв. метра (инв. N 1626-127, лит. В). Право собственности общества на объекты зарегистрировано в установленном законом порядке 06.05.2005.

Заявляя иск по настоящему делу, общество сослалось на наличие у него в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности. Именно по этой причине истец считал недействительным оспариваемое условие договора купли-продажи о цене приобретаемого земельного участка, заявляя одновременно по этому же основанию требование о взыскании спорной денежной суммы как излишне уплаченной администрации.

Приняв во внимание указанные истцом основания заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли необходимым проверить наличие у него права, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Президиум в постановлениях от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/10 указал, что применение порядка выкупа земельных участков под упомянутыми объектами возможно в случаях, прямо названных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства согласно положениям пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации; переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Вводного закона.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь изложенной правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в целях проверки соответствия общества данным требованиям установил, что оно стало собственником объектов незавершенного строительства по сделке купли-продажи, а не в результате приватизации этих объектов в соответствии с Законом о приватизации; общество не обладает правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Так как судом апелляционной инстанции правомерно сделан вывод о недействительности договора в целом и с учетом того, что истец продал земельный участок другому лицу, а администрация о применении последствий недействительности этой сделки при рассмотрении дела не заявляла, Президиум не усматривает оснований для возврата сторон в первоначальное положение в соответствии с правилами статьи 167 Гражданского кодекса…»