Внесение в реестр сведений об аресте имущества препятствует государственной регистрации перехода права собственности на него

Обстоятельства, препятствующие государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости

Вывод из судебной практики: Внесение в реестр сведений об аресте имущества препятствует государственной регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи заключен до наложения ареста.

Примечание: До размещения Постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08 по делу N А59-2533/02-С23 в судебной практике существовала и противоположная позиция (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.03.2007 по делу N А56-17973/2006).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08 по делу N А59-2533/02-С23

«…Как установлено судами, компания (продавец) и общество «Турсервис» (покупатель) заключили договор от 29.03.2001 N 29/03/01 купли-продажи производственного авторемонтного здания общей площадью 5734,2 кв. метра, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, просп. Мира, д. 58.

Определениями Южно-Сахалинского городского суда от 15.05.2001 и 21.06.2001 по делу N 2-4074 были приняты обеспечительные меры в виде ареста всего имущества компании и запрета ее генеральному директору Гусевскому П.Я. распоряжаться им (за исключением осуществления операций по уплате налогов, выплате заработной платы работникам компании, оплате коммунальных услуг).

Названным судом 22.06.2001 выдан исполнительный лист.

Судебным приставом-исполнителем службы судебных приставов Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Сахалинской области 25.06.2001 возбуждено исполнительное производство N 17555, и 26.06.2001 на имущество компании наложен арест.

В соответствии с упомянутым договором купли-продажи продавец передал покупателю здание по акту приема-передачи от 06.09.2001. Право собственности общества «Турсервис» на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр) 10.10.2001.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент принятия обеспечительных мер договор купли-продажи уже был заключен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества.

Внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста. В случае передачи имущества и регистрации перехода права собственности на него после наложения ареста, но до внесения соответствующей записи в реестр передача имущества может быть признана неправомерной, если будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об аресте этого имущества.

В связи с отсутствием в реестре сведений об аресте нежилого здания в момент его передачи обществу «Турсервис» и регистрации перехода права собственности на него суд апелляционной инстанции отказал в иске, признав недоказанными обстоятельства, свидетельствующие о том, что в момент передачи здания или регистрации перехода права собственности на него общество «Турсервис» знало или должно было знать о наложении ареста на здание.

Поскольку обжалуемые постановления судов апелляционной и кассационной инстанций не противоречат материалам дела и действующему законодательству, они подлежат оставлению без изменения…»

Определение ВАС РФ от 18.08.2010 N ВАС-10233/10 по делу N А52-5406/2009

«…Индивидуальный предприниматель Гультяева Ирина Леонидовна (далее — предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к закрытому акционерному обществу «Псковсинтезнефть» (далее — общество) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 140,8 кв. метра, кадастровый номер 60:27:050105:39:73-А:1005, расположенное по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 49, помещение 1005.

Как установлено судами, между обществом (продавец) и предпринимателем Гультяевой И.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 19.03.2009, предметом которого являлось нежилое помещение N 1005 площадью 140,8 кв. метра с кадастровым номером N 60:27:050105:39:73-А:1005, расположенное по адресу: г. Псков, Рижский пр., д. 49.

Сообщением от 06.08.2009 N 01/034/2009-138 управление уведомило предпринимателя об отказе в государственной регистрации в связи с наличием ограничений права собственности продавца в отношении данного помещения.

Ссылаясь на то, что продавец недвижимости неправомерно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, общество обратилось в суд с требованием, основанным на положениях статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако в ходе рассмотрения данного дела судами было установлено, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены записи об ограничениях (обременениях) права общества на указанный объект недвижимости в виде запрета производить регистрацию сделок, связанных с отчуждением объекта недвижимости (01.04.2009), ареста (15.07.2009), а также запрета совершать сделки с указанным имуществом (14.09.2009).

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности такая регистрация производится управлением в соответствии с решением суда.

Исходя из того что наличие указанных ограничений в соответствии с положениями статьей 13 и 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества к предпринимателю, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного по настоящему делу требования.

…в передаче дела N А52-5406/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Псковской области от 28.12.2009, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.05.2010 отказать…»