В период до госрегистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, передача арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору допускается

Передача арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору в период с момента подписания до государственной регистрации договора аренды здания (сооружения)

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. С юридической точки зрения договор аренды, не прошедший госрегистрацию, не признается заключенным и, следовательно, формально арендодатель вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Такой позиции придерживается ВАС России. Однако существует и противоположная точка зрения судов, в соответствии с которой арендодатель, распорядившись имуществом, не может одновременно предоставить его в аренду иному лицу, независимо от факта регистрации первого договора.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, допускается ли в период до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, передача арендодателем имущества третьему лицу по другому договору, позиции судов различны.

Позиция 1. В период до госрегистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года, передача арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору допускается, поскольку договор аренды, требующий государственной регистрации, является заключенным с момента такой регистрации.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07 по делу N А55-19383/2006

«…В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО «Ника» ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.

Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды с ООО «Ника» отсутствуют. При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.

Неприменение судом кассационной инстанции при рассмотрении спора нормы пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений статьи 168 Кодекса свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, в связи с чем оспариваемое постановление… подлежит отмене…»