Статья 557 ГК РФ не применяется, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества

Ситуации, в которых ст. 557 ГК РФ о правах покупателя при приобретении имущества, качество которого не соответствует условиям договора, не подлежит применению

В соответствии со ст. 557 ГК РФ нормы ст. 475 ГК РФ (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются, если продавец передал покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям договора купли-продажи имущества. Анализ судебной практики выявляет случаи, в которых положения ст. 557 ГК РФ не подлежат применению.

Вывод из судебной практики: Статья 557 ГК РФ не применяется, если в договоре купли-продажи не согласовано условие о качестве недвижимого имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.05.2006 N Ф04-2757/2006(22533-А70-12) по делу N А70-7766/32-2004

«…Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Юстина» (далее — ООО «Юридическая фирма «Юстина») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Калинов мост» (далее — ООО «Калинов мост») об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, приобретенного истцом по договорам купли-продажи от 09.07.2003 N 440 и от 12.08.2003 N 454, соразмерно стоимости его недостатков.

Предъявленное требование истец мотивировал нормами статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей покупателю право на соразмерное уменьшение покупной цены в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом.

При рассмотрении дела судом проведены две строительно-технические экспертизы. Исследовав экспертное заключение от 30.05.2005 N 18-896, суд установил, что приобретенное истцом по вышеупомянутым договорам купли-продажи недвижимое имущество имеет недостатки.

Согласно экспертному заключению от 06.10.2005 N 18-1903 на устранение выявленных недостатков необходимо 132653 руб. 37 коп.

Разрешая спор, суд правильно сослался на пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым к договору продажи недвижимости положения, предусмотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм названных статей Кодекса, суд сделал обоснованный вывод о том, что необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что в договорах купли-продажи N N 440 и 454 и передаточных актах отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества.

В связи с этим суд не нашел оснований для уменьшения покупной цены проданного истцу ответчиком недвижимого имущества.

Кроме того, требование о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимых объектов, по существу, направлено на изменение такого существенного условия договоров купли-продажи, установленного сторонами при их заключении, как цена, что не входит в предмет спора по настоящему делу.

Таким образом, отказ в удовлетворении иска об уменьшении покупной цены объектов недвижимости является правомерным…»

Примечание: В приведенном ниже Постановлении, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал на пропуск покупателем недвижимости срока, установленного ст. 477 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2007 N Ф09-140/07-С6 по делу N А71-3462/06

«…Арбитражный суд Удмуртской Республики в своем решении указал, что для расторжения договора купли-продажи недвижимости в соответствии со ст. 557, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется не только получение товара с недостатками, но и отклонение от имеющегося в договоре условия о его качестве. При этом ни в спорном договоре, ни в передаточном акте от 06.05.2003 не содержится условия о качестве передаваемого имущества.

Основываясь на предоставленных истцом — обществом «Инфо» — документах, а именно заключениях общества «П.П.П.», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что скрытые недостатки бассейна и спортзала, расположенных по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Воткинское шоссе, д. 166, обнаружены за пределами сроков, установленных ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что обществом «Инфо» не доказаны нарушение обществом «Буммаш» условий спорного договора и приобретение обществом «Инфо» объектов недвижимости не того качества, на которое оно рассчитывало при заключении договора.

Как правильно установлено судом первой инстанции, сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.05.2003 N 546-265 условие о качестве имущества, являющегося его предметом, не согласовано. Следовательно, не подлежат применению ст. 557 и 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие ответственность продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

Доказательств того, что общество «Инфо» ранее, до истечения двухлетнего срока, установленного ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, обнаружило недостатки приобретенного имущества, в материалах дела не имеется.

Суд первой инстанции в своем решении правильно указал, что спорный договор не содержит условия о качестве объектов недвижимого имущества, в то же время общество «Инфо», произведя осмотр приобретаемого имущества и получив всю относящуюся к нему документацию, могло и должно было понимать, что приобретает объекты, длительное время находившиеся в эксплуатации и требующие значительных затрат для поддержания их в надлежащем техническим состоянии.

При таких обстоятельствах иск общества «Инфо» удовлетворению не подлежал…»