Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации

Вывод из судебной практики: По вопросу о сроке действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, существует две позиции судов.

Позиция 2. Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-го, 30-го или 31-го) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

«…3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем…»

Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4613/11 по делу N А32-55752/2009-38/3-Б-187-УТ

«…Как следует из судебных актов, между ЗАО «ПромСтройСервис» (арендодатель) и ООО «Агрофирма «Изобилие» (арендатор) подписаны договоры аренды: N 47 от 01.01.2008 сроком действия до 31.12.2008; N 47 от 01.01.2009 сроком действия до 31.03.2009; N 47 от 01.04.2009 сроком действия до 31.12.2009, на основании которых по актам приема-передачи от 01.01.2008, от 01.01.2009 и от 01.04.2009 арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения в административном здании (литер А, инвентарный номер 11303), расположенном по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Заполотнянная, 15.

При проверке обоснованности заявленного требования, судами установлено, что договор аренды N 47 от 01.01.2008, заключенный на срок, равный одному году, не зарегистрирован в предусмотренном статьей 651 Гражданского кодекса порядке, поэтому считается незаключенным.

Нарушений норм материального права и норм процессуального права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…»

Определение ВАС РФ от 28.05.2010 N 6678/10 по делу N А75-1804/2009

«…Как следует из судебных актов, 18.07.2005 между Чекиной Ф.Н. (арендодатель) и ИП Е.А. Карвацким (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Красноармейская, д. 35, площадью 42 кв. м. Срок действия договора определен сторонами с 01.08.2005 до 31.07.2006.

Основанием для обращения с иском послужило невыполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.08.2005 по 14.02.2006.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как установлено судами, подписанный сторонами договор аренды сроком на 1 год не прошел государственную регистрацию.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того что, поскольку договор является незаключенным, между сторонами не возникли арендные правоотношения, порождающие обязательства сторон…»

Определение ВАС РФ от 17.05.2010 N 5864/10 по делу N А41-13203/09

«…Как следует из судебных актов, 01.12.2007 между ООО «АЙС-Крим 2000» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Евсеевой А.А. (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии, д. 212А. Срок действия договора определен сторонами с 01.12.2007 до 30.11.2008.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Суд, оценив условия договора, пришел к выводу, что договор не является заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию.

Отклоняя довод заявителя о том, что договор заключен на срок менее года и, соответственно, не подлежит государственной регистрации, суды руководствовались разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с которыми срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется…»