Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений с 1 января по 31 декабря признается равным году

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении), заключенного на срок с первого числа какого-либо месяца текущего года по последнее число предыдущего месяца следующего года

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (по 30-е), до 31-го (по 31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако, поскольку 30-е число не всегда является последним днем месяца, определенный таким образом срок действия договора аренды фактически составляет менее года. На практике подобные ситуации могут привести к возникновению споров, связанных с необходимостью регистрации таких договоров.

 Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении) с 1 января по 31 декабря либо с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.02.2011 по делу N А15-860/2010

«…Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

В силу пунктов 1.3 и 1.4 договоров аренды от 15.12.2006 и 18.12.2007 срок действия договоров определен сторонами с 01.01.2007 по 31.12.2007 и с 01.01.2008 по 31.12.2008 соответственно. Из условий пункта 1.3 договоров следует, что обязанность по государственной регистрации договоров аренды возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации договоров не представлены, поэтому суды правомерно признали их незаключенными…»

Определение ВАС РФ от 28.04.2012 N ВАС-5690/12 по делу N А19-10179/2011

«…01.01.2010 предприниматель и фирма подписали договор N 1-а, по условиям которого фирма передает, а предприниматель принимает во временное пользование отделы N 1 и N 2 в магазине «Амбиента» и отдел N 1 в магазине «Кельн».

Срок действия договора от 01.01.2010 N 1-а установлен с 01.01.2010 по 31.12.2010.

04.05.2010 около 03 часа 00 минут в магазине «Кельн» совершена кража принадлежащего предпринимателю имущества, по факту кражи 13.05.2010 следственным отделом N 5 по расследованию преступлений по Кировскому району СУ при УВД по г. Иркутску возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного пунктом «б» части 4 статьи 158 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что ущерб причинен вследствие ненадлежащего исполнения охранным агентством обязательств по договору охраны, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции квалифицировал договор от 01.01.2010 N 1-а как договор аренды, правоотношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а договор от 01.01.2010 N 1-а заключен на срок один год, но в установленном порядке не зарегистрирован, суд пришел к выводу, что этот договор является незаключенным, а предприниматель в связи с этим не имеет статуса арендатора.

С учетом этого суды пришли к выводу о том, что пункт 6.1 договора охраны в данном случае не является основанием для возмещения охранным агентством ущерба лицу, не являющемуся арендатором, а, следовательно, пункт 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежит.

Оснований для иных выводов судебная коллегия не усматривает…»

Определение ВАС РФ от 01.08.2011 N ВАС-9565/11 по делу N А09-7159/2010

«…Судами установлено, что 01.01.2010 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и предпринимателем Самохиным И.И. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 (с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2010), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 55,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, проспект Московский, 29 сроком с 01.01.2010 по 31.12.2010.

Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 12 — 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», он является незаключенным, и, следовательно, не порождающим прав и обязанностей для сторон.

Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…»

Определение ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7574/10 по делу N А50-23758/2009

«…01.04.2008 между ООО «Золушка» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества общей площадью 165 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1 сроком действия с 01.04.2008 по 31.03.2009.

При исследовании доказательств по делу и с учетом пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» о том, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, суды пришли к выводу об определении срока действия договора аренды от 01.04.2008 равным году.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Судами установлено, что договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был.

Следовательно, договор субаренды обоснованно признан судами незаключенным…»