Составление акта приема-передачи имущества не требуется, если на момент заключения договора купли-продажи покупатель владеет этим объектом недвижимости на основании договора аренды

Ситуации, в которых не требуется составлять акт приема-передачи недвижимого имущества по договору купли-продажи

После подписания передаточного документа возникает немало правовых последствий. Так, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости и имеет право на его защиту на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») и т.д.

В судебной практике рассматриваются споры, при разрешении которых суды приходят к выводу о том, что не обязательно составлять акт приема-передачи недвижимости.

Вывод из судебной практики: Составление акта приема-передачи имущества не требуется, если на момент заключения договора купли-продажи покупатель владеет этим объектом недвижимости на основании договора аренды.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

«…5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы…»

 

Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2012 N Ф09-5134/12 по делу N А76-22371/2011

«…Предприниматель Васильев Н.Я., ссылаясь на необходимость оформления акта приема-передачи имущества для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, а также полагая, что действия ответчика фактически являются уклонением от государственной регистрации перехода права, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Отменяя решение суда и удовлетворяя требования в части регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о заключенности договора купли-продажи и уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Вместе с тем, принимая во внимание положения п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление Пленума от 17.11.2011 N 73) и установив, что имущество находится в фактическом владении истца, суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции о неисполнении комитетом требований по передаче имущества ответчику.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в силу следующего.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора (п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73).

Принимая во внимание, что к моменту заключения сторонами договора купли-продажи арендуемого имущества спорный объект недвижимости уже находился во владении покупателя на основании ранее заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения от 01.01.2005 N 8/05 и акта приема-передачи, апелляционный суд, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, обоснованно признал исполненным обязательство ответчика по передаче спорного помещения по договору купли-продажи и отказал в удовлетворении иска в части требования об обязании передать предпринимателю по акту приема-передачи недвижимое имущество…»