Собственник объекта незавершенного строительства обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность

Ограничение возможности заключения договора купли-продажи земельного участка

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Однако заключение договора продажи недвижимости, в частности продажи земельных участков, возможно не всегда. Это связано с особенностями правового регулирования оборота земельных участков, закрепленными в Земельном кодексе РФ и иных нормативных правовых актах.

Анализ судебной практики выявляет случаи, когда возможность заключения договора купли-продажи земельного участка ограничена.

Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. В настоящее время предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, либо без проведения торгов в случаях, указанных в п. 2 данной статьи. В ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрен перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. При этом до 1 января 2020 г. исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ наряду с основаниями, указанными в ст. 39.16 ЗК РФ (ч. 31 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, которые являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на данных земельных участках, регулируются ст. 39.20 ЗК РФ.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, обладает ли собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ, существует две позиции судов.

Позиция 2. Собственник объекта незавершенного строительства обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13

«…Судом установлено, что земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <…> область, <…> район, пос. <…>, принадлежит заявителю на основании договора о предоставлении в аренду земельного участка для строительства индивидуального жилого дома от 26 февраля 2008 года N 79 и соглашения от 18 мая 2008 года N 509 об уступке прав и обязанностей по указанному договору. На указанном земельном участке находится не оконченный строительством жилой дом, выстроенный на 18%, право собственности Климова Н.Д. на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке 17 июля 2009 года. Постановлением главы администрации Гурьевского муниципального района от 3 ноября 2009 года N 5272 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: <…> область, <…> район, <…>, предоставлен Климову Н.Д. в собственность за плату. 16 ноября 2009 года заключен договор передачи земельного участка в собственность. В январе 2010 года Климов Н.Д. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о регистрации права собственности на указанный земельный участок, в чем ему было отказано 18 июня 2010 года.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что заявитель является собственником не завершенного строительством объекта, расположенного на спорном земельном участке, у него не возникает право на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данной нормой предусмотрено приобретение прав на земельный участок собственниками зданий, строений и сооружений.

Между тем в силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.

При разрешении настоящего дела судом первой и кассационной инстанций не было принято во внимание то обстоятельство, что администрацией Гурьевского муниципального района принято решение о предоставлении данного земельного участка заявителю в собственность, о чем 3 ноября 2009 года вынесено постановление N 5272. Указанный акт органа местного самоуправления в установленном законом порядке недействительным не признан. Государственному регистратору заявителем представлены все документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации права.

То обстоятельство, что объект строительства жилого дома не завершен, не может, при данных обстоятельствах дела, служить основанием для отказа в регистрации права собственности, поскольку имеется соответствующий договор с администрацией муниципального района, что не противоречит положениям пункта 5 части 1 статьи 1, статьи 15, пункта 4 статьи 28 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации…»