Собственник объекта незавершенного строительства не обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность

Ограничение возможности заключения договора купли-продажи земельного участка

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Однако заключение договора продажи недвижимости, в частности продажи земельных участков, возможно не всегда. Это связано с особенностями правового регулирования оборота земельных участков, закрепленными в Земельном кодексе РФ и иных нормативных правовых актах.

Анализ судебной практики выявляет случаи, когда возможность заключения договора купли-продажи земельного участка ограничена.

Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 36 ЗК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. В настоящее время предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном гл. V.1 ЗК РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, либо без проведения торгов в случаях, указанных в п. 2 данной статьи. В ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрен перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. При этом до 1 января 2020 г. исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ наряду с основаниями, указанными в ст. 39.16 ЗК РФ (ч. 31 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицам, которые являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на данных земельных участках, регулируются ст. 39.20 ЗК РФ.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, обладает ли собственник объекта незавершенного строительства исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ, существует две позиции судов.

Примечание: Приведенная ниже практика частично сформирована в период действия ст. 36 ЗК РФ (до 01.03.2015), однако актуальна и сейчас, поскольку регулирование в данной части не изменилось.

Позиция 1. Собственник объекта незавершенного строительства не обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.

Примечание: До принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 7454/10 по делу N А41-31964/09 в практике арбитражных судов существовала и противоположная позиция (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.07.2007 N А19-359/07-48-Ф02-4232/07 по делу N А19-359/07-48, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.03.2009 N Ф03-501/2009 по делу N А51-10821/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2009 N Ф04-8172/2008(18854-А70-6) по делу N А70-1973/29-2008, Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2009 N КГ-А41/5289-09 по делу N А41-К2-9263/07, Постановление ФАС Поволжского округа от 17.11.2008 по делу N А55-6509/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.12.2008 по делу N А66-346/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.01.2009 N Ф08-7377/2008 по делу N А20-535/2008, Постановление ФАС Уральского округа от 05.11.2008 N Ф09-6741/08-С6 по делу N А50-3224/2008).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 N 14880/10 по делу N А65-36364/2009СА1-42

«…Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса по рассматриваемому вопросу дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08. Согласно правовой позиции Президиума земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В настоящем деле земельный участок предоставлен фабрике в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества сроком с 01.10.2005 по 30.09.2020. Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества фабрикой построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат.

Обстоятельств, подтверждающих наличие иных исключительных случаев, суды также не установили.

Таким образом, оспариваемое постановление суда кассационной инстанции принято без учета того, что объект незавершенного строительства не является по смыслу статьи 36 Земельного кодекса зданием, строением и сооружением, в силу нахождения которого на земельном участке у собственника объекта имеется право на выкуп этого участка.

Более того, суд кассационной инстанции, на который статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена проверка правильности применения нижестоящими судами норм материального права, отменив постановление суда апелляционной инстанции, не только не опроверг его выводы, а сам допустил нарушение применения норм материального права, приняв постановление, в котором выражена позиция, прямо противоположная правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, высказанной по аналогичному делу.

Поскольку при названных обстоятельствах у суда кассационной инстанции не имелось оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, оспариваемое постановление нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права и в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене…»

Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2016 N 19-КГ15-48

«…Из материалов дела следует, что Мамонтова М.И. на основании договора купли-продажи недвижимости от 4 октября 2014 года, заключенного с Мараховым И.И., является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, общей площадью застройки <…> кв. м, степенью готовности — 80%, который расположен по адресу: г. <…> в районе нежилого здания N <…>.

С целью выкупа земельного участка под принадлежащим заявителю объектом незавершенного строительства Мамонтова М.И. обратилась с заявлением в офис МКУ «МФЦ в г. Ставрополе».

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент вынесения судебного решения) исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на этих участках. Однако объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в статье 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Из анализа статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 1 марта 2015 года) следует, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 1 марта 2015 года), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

При таком положении отказ администрации города Ставрополя в лице комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 18 декабря 2014 года N 08/10-7299 в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером <…>, площадью <…> кв. м, предоставленном под гаражи боксового типа, по адресу: <…> в районе нежилого здания N <…> является обоснованным…»

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 7454/10 по делу N А41-31964/09

«…Не согласившись с отказом, общество обратилось с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Суды первой и кассационной инстанций удовлетворили заявленные требования, полагая, что общество имеет право на выкуп в собственность земельного участка, поскольку на нем находится объект недвижимого имущества, принадлежащий ему на праве собственности.

Однако суды неправомерно применили к взаимоотношениям сторон положения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса, в соответствии с которым исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, поскольку в территориальное управление с заявлением о выкупе земельного участка обратилось лицо, имеющее в собственности не завершенный строительством жилой дом.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса определен круг обладателей прав лишь на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок; к их числу не отнесены собственники не завершенных строительством зданий, строений или сооружений, так как эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.

Удовлетворяя заявленные обществом требования, суды не применили толкование статьи 36 Земельного кодекса, содержащееся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены этих судебных актов…»