Реальное исполнение договора купли-продажи недвижимости, предмет которого надлежащим образом не согласован, является основанием для признания его заключенным

Фактическое исполнение договора купли-продажи недвижимости как основание для признания его заключенным при ненадлежащем согласовании предмета

В соответствии со ст. 554 ГК РФ условие о предмете договора купли-продажи недвижимости является существенным. Такой договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Нередко, несмотря на отсутствие надлежащего согласования в договоре условия о его предмете, что свидетельствует о незаключенности такого договора, стороны фактически его исполняют. Вопрос о том, является ли фактическое исполнение договора купли-продажи недвижимости основанием для признания его заключенным, если предмет договора надлежащим образом не согласован, в настоящее время разрешается судами по-разному.

Необходимо отметить, что в соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, в котором установлено следующее: сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания его незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств противоречит принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Названный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Таким образом, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли фактическое исполнение договора купли-продажи недвижимости основанием для признания его заключенным, если предмет договора надлежащим образом не согласован, существует две позиции судов.

Позиция 1. Реальное исполнение договора купли-продажи недвижимости, предмет которого надлежащим образом не согласован, является основанием для признания его заключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.05.2009 по делу N А22-679/2008

«…Рассматривая такой иск, суду необходимо установить существование права на объект недвижимости у продавца (до его ликвидации) и дать правовую оценку договору, представленному приобретателем. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца (статья 6 Закона о государственной регистрации прав), регистрации самой сделки в случае доказанности возникновения и существования этого права не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Суды, отказывая в иске, указали на несоответствие договора правилам статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор купли-продажи недвижимости должен содержать признаки, позволяющие определенно установить объект недвижимости.

Однако суды не учли, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до исполнения сделки. При передаче во исполнение договора имущества и отсутствии между сторонами спора относительно объекта купли-продажи основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами оспариваемой сделки являлись совхоз «Маныч» и Ибрагимов А.-Г., которые друг к другу претензий по поводу условий данного договора и его исполнения не имели. Из материалов дела следует, что спорное недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 07.09.1998 и оплачено истцом.

Поэтому выводы судов о незаключенности договора купли-продажи не соответствуют фактическим обстоятельствам дела…»

Решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 08.09.2009 по делу N А22-679/08/10-67

«…Как следует из материалов дела, 07.09.1998 совхоз «Маныч» (далее — продавец) и Ибрагимов А.-Г. (далее — покупатель) заключили договор, по которому продавец передает, а покупатель приобретает в счет имущественного пая для организации крестьянско-фермерского хозяйства следующее имущество: животноводческую стоянку, жилой дом и кошару, расположенные по адресу: п. Маныч, Ики-Бурульский район. Сумма имущественного пая и кошары составляет 7858 рублей (л.д. 8 т. 1).

Животноводческая стоянка передана покупателю по передаточному акту от 07.09.1998.

Таким образом, доводы регистрирующего органа о неопределенности предмета договора не является обоснованным, поскольку вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до исполнения сделки. При передаче во исполнение договора имущества и отсутствии между сторонами спора относительно объекта купли-продажи основания для признания договора незаключенным отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами оспариваемой сделки являлись совхоз «Маныч» в лице директора Батаева В. и Ибрагимов А.-Г., которые друг к другу претензий по поводу условий данного договора и его исполнения не имели. Из материалов дела следует, что спорное недвижимое имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 07.09.1998 и оплачено истцом.

Более того, судом кассационной инстанции от 15.05.2009 по настоящему делу указанные обстоятельства были предметом рассмотрения и сделан вывод о заключенности вышеуказанного договора купли-продажи животноводческой стоянки.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи от продавца к покупателю.

Как следует из ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (далее — Закон), в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Порядок государственной регистрации договора и перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны до подачи заявления о регистрации указанным Законом не предусмотрен. Поэтому в случае ликвидации продавца по сделке до подачи заявления о государственной регистрации покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности либо о государственной регистрации перехода права собственности. Другой способ защиты прав у покупателя отсутствует.

Между тем из справки Межрайонной инспекции ФНС России N 2 по Республике Калмыкия от 10.05.2006 N 03-07/1033 следует, что совхоз «Маныч» Ики-Бурульского района снят с налогового учета с 28.11.2001, в едином государственном реестре не состоит.

Претензий третьих лиц на объекты недвижимости не имеется.

Согласно данным ТУ Росимущества по РК, Агентства по управлению имуществом РК — животноводческая стоянка, расположенная по адресу: в 2,5 км на запад-северо-запад от п. Южный Чограйского сельского муниципального образования Ики-Бурульского района Республики Калмыкия, в реестрах федерального и республиканского имущества не значится…»