Реализовать право собственника объекта недвижимости на приобретение в собственность или аренду земельного участка не требуется прекращение права пользования

Переход права на земельный участок, принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения

 

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такой объект переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

На практике возникает немало спорных ситуаций в случае, когда отчуждаемая покупателю недвижимость расположена на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Необходимо отметить, что с 1 марта 2015 г. ст. 20 ЗК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в настоящее время могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование исключительно лицам, указанным в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ. Юридические лица, не указанные в данной статье, согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 08.03.2015) обязаны приобрести земельные участки в собственность или переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на другое право.

Вывод из судебной практики: Чтобы реализовать право собственника объекта недвижимости на приобретение в собственность или аренду земельного участка, занятого указанным объектом и необходимого для его использования, не требуется прекращение права постоянного (бессрочного) пользования третьего лица на данный участок.

Примечание: С 1 марта 2015 г. ст. 20 ЗК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Подробнее см. п. 2 материалов к ст. 552 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 12955/11 по делу N А74-2987/2010

«…Указав, что решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12.03.2009 по делу N А74-299/2009 на спорные земельные участки признано право федеральной собственности, общество «Промтранс» обратилось в управление с заявлением о предоставлении ему этих участков в аренду.

Управление письмом от 27.04.2010 N 1778 сообщило обществу, что испрашиваемые земельные участки не изъяты из постоянного (бессрочного) пользования института в установленном законом порядке, поэтому оно не вправе принимать решение о предоставлении в аренду этих участков, и рекомендовало обществу обратиться в Президиум Россельхозакадемии.

Считая отказ управления в предоставлении в аренду данных земельных участков не соответствующим статье 36 Земельного кодекса, общество «Промтранс» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суды трех инстанций исходили из того, что право постоянного (бессрочного) пользования института земельным участком с кадастровым номером 19:10:990101:58 не прекращено в порядке, установленном статьей 45 Земельного кодекса. Управление не обладает правомочиями по распоряжению спорными земельными участками, поскольку в силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 N 202-ФЗ, действовавшей на момент вынесения управлением оспариваемого отказа; далее — Закон о науке) распоряжение этими участками должно осуществляться на основании решения Россельхозакадемии при наличии согласия федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на распоряжение объектами федеральной собственности.

Между тем судами необоснованно применен не подлежащий применению к спорным правоотношениям абзац третий пункта 5 статьи 6 Закона о науке.

Кроме того, общество «Промтранс» является собственником строений, расположенных на земельном участке, находящемся в федеральной собственности и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за лицом, не являвшимся продавцом этих объектов.

Из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 1489/11, N 3771/11 и N 4275/11.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий…»

Определение ВАС РФ от 26.11.2013 N ВАС-16136/13 по делу N А40-127977/2012

«…Общество с ограниченной ответственностью «Моксик-М» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее — Росимущество) о признании незаконным отказа Росимущества в удовлетворении заявления общества об образовании земельных участков под принадлежащими обществу на праве собственности строениями N 7, N 10, N 16, расположенными по адресу: г. Москва, проспект Шестидесятилетия Октября, д. 11А; обязании устранить допущенные нарушения.

При рассмотрении настоящего дела суды установили, что Росимущество отказало обществу в образовании земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости, ввиду того, что эти участки входят в состав ранее переданного институту на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка.

Выводы судов о том, что само по себе отсутствие доказательств отказа института от права постоянного (бессрочного) пользования переданного ему участка не может препятствовать в реализации обществом предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права, соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11.

При таких обстоятельствах суды при наличии предусмотренной частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности оснований для признания обжалуемого отказа незаконным удовлетворили заявленные по настоящему делу требования.

Поскольку доводы заявителя по существу направлены на переоценку исследованных судом доказательств, что не соответствует целям и задачам надзорного судопроизводства (часть 4 статьи 305 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), они не могут быть приняты во внимание при решении вопроса о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…»

Определение ВАС РФ от 12.04.2013 N ВАС-1201/13 по делу N А51-21836/2011

«…Довод заявителя о наличии у учреждения права постоянного (бессрочного) пользования на указанный земельный участок, препятствующего, по его мнению, реализации права акционерного общества на его приобретение, отклоняется, поскольку согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 собственник объекта недвижимости имеет право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости и необходимым для его использования. При этом для его реализации не требуется прекращение права постоянного (бессрочного) пользования третьего лица на данный земельный участок…»