При расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, на основании норм о неосновательном обогащении

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, на каком основании при расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, существует две позиции судов.

Позиция 1. При расторжении договора купли-продажи продавец вправе истребовать у покупателя недвижимость, стоимость которой не оплачена, на основании норм о неосновательном обогащении.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27

«…Зайцева Т.В. обратилась в суд с иском к Горгиняну А.Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении у ответчика и признании за истцом права собственности на квартиру, о взыскании расходов на уплату государственной пошлины и юридических услуг.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 9 июля 2014 г. между Зайцевой Т.В. (продавец) и Горгиняном А.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры с кадастровым номером <…> общей площадью 37,9 кв. м, расположенной по адресу: Московская область <…>

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 3 910 500 руб., Зайцева Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

Между тем суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно данной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также судом апелляционной инстанции при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона…»

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.08.2011 по делу N А29-8095/2010

«…Как усматривается из документов и установил суд, ООО «Переработка» (продавец) и ЗАО «Комилесзаготпром» (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества от 16.06.2008, по условиям которого покупатель приобрел следующее имущество: одноэтажное кирпичное здание компрессорной (корпус N 7) в составе (резервуар производственно-противопожарного назначения, емкость для очищения токов, аккумулирующие емкости, градирня 2-х секционная, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 471 квадратный метр, инвентарный N 1216); панельное здание котельной (корпус N 6), в составе (очистные сооружения замазученных дождевых сточных вод, бетонная площадка, резервуары металлические, дымовая труба, объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1339,52 квадратного метра, инвентарный N 1215); земельный участок площадью 43 068 квадратных метров с кадастровым номером 10:05:01 05 03:050, разрешенное использование — под размещение производственной базы.

Посчитав, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате приобретенного имущества является существенным нарушением условий договора купли-продажи, ООО «Переработка» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства дела, суд обоснованно счел, что неполучение до настоящего времени оплаты за проданные объекты лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, и пришел к правомерному выводу о том, что допущенное ЗАО «Комилесзаготпром» нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи имущества от 16.06.2008 в судебном порядке.

В пункте 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что ЗАО «Комилесзаготпром» не зарегистрировало переход права собственности на спорное имущество, согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.11.2010 спорное имущество принадлежит на праве собственности истцу, и правомерно на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ответчика возвратить истцу спорное имущество…»