Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть обеспечен задатком

Обеспечение предварительного договора купли-продажи недвижимости задатком

Стороны, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предусматривают в нем условие о задатке. На практике возникают споры о законности такого условия и юридической квалификации подобного договора.

 Вывод из судебной практики: По вопросу о том, можно ли обеспечить задатком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не может быть обеспечен задатком.

Примечание: С 01.06.2015 п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данная норма применяется и к правоотношениям, существовавшим до 01.06.2015, если права и обязанности по ним возникли после этой даты.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 28.06.2016 N 37-КГ16-6

«…Судом установлено, что 6 апреля 2015 г. между Иконниковой Л.А. и Бунаковой О.И. в простой письменной форме заключено соглашение о задатке, из которого следует, что истица передает ответчице задаток в размере 30 000 рублей в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <…>, стоимость которой определена в размере 1 650 000 рублей, и в обеспечение его исполнения.

Кроме того, Бунакова О.И. обязалась подготовить документы, необходимые для продажи квартиры, и заключить с Иконниковой Л.А. указанный договор в срок до 15 апреля 2015 г. Последняя в свою очередь также обязалась заключить с ответчицей договор купли-продажи квартиры и произвести по нему оплату в установленный соглашением срок.

Основной договор купли-продажи в срок до 15 апреля 2015 г. сторонами заключен не был, денежные средства в размере 30 000 рублей ответчица истице не возвратила.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Суд апелляционной инстанции, исследовав соглашения о задатке от 6 апреля 2015 г., дав ему правовую оценку, пришел к правильному выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение содержит элементы предварительного договора и включает все существенные условия договора купли-продажи.

Так, из заключенного сторонами соглашения следует, что Иконникова Л.А. и Бунакова О.И. обязались заключить договор купли-продажи квартиры, находящейся по указанному выше адресу, в срок до 15 апреля 2015 г. за общую стоимость 1 650 000 рублей, а денежная сумма в размере 30 000 рублей передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи квартиры и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца Бунаковой О.И. и покупателя Иконниковой Л.А., заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок…»

Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5

«…Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 28 февраля 2007 г. между С. и П. было заключено в письменной форме соглашение о порядке заключения договора купли-продажи принадлежащей П. на праве собственности квартиры <…>. В соответствии с п. 2 названного соглашения оно имело силу предварительного договора. Этим же соглашением определялись цена продаваемой квартиры, ее характеристики, порядок расчета за квартиру между покупателем и продавцом. Договор купли-продажи указанной квартиры (основной договор) стороны обязались заключить не позднее 29 марта 2007 г. При этом одним из условий его заключения являлась одновременная продажа покупателем С. принадлежащей ей на праве собственности квартиры <…>.

Кроме того, стороны в этот же день, т.е. 28 февраля 2007 г., заключили дополнительное соглашение к предварительному договору. Пунктом 1 дополнительного соглашения предусмотрено, что покупатель С. передает продавцу П. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме 50000 рублей.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 — 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Удовлетворяя иск С. о взыскании с П. двойной суммы задатка, суд, руководствуясь приведенными нормами ГК и исходя из установленных по делу обстоятельств, а также условий, заключенных между сторонами предварительного договора и дополнительного соглашения к нему, пришел к выводу о том, что уплаченная истицей сумма в размере 50000 рублей является задатком, а не авансом. Таковой она названа в самом письменном дополнительном соглашении. В нем же указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем С. и продавцом П. их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры и выдан в счет оплаты стоимости квартиры.

Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры была ответственна сторона, получившая задаток, т.е. продавец П., суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ возложил на нее обязанность уплатить покупателю С. двойную сумму задатка и соответственно взыскал с П. в пользу С. с учетом ранее возвращенной ответчицей суммы еще 50000 рублей.

Суд второй инстанции, ссылаясь на нормы ст. 429, п. 1 ст. 380 и п. 2 ст. 381 ГК РФ, признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, а решение о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение стороной предварительного договора — законным.

Судебная коллегия также находит эти выводы и решение суда о взыскании двойной суммы задатка правильными, основанными на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующими установленным судом обстоятельствам дела.

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Доводы надзорной жалобы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, Судебная коллегия признает не основанными на законе…»