Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества может быть обеспечен задатком.

Обеспечение предварительного договора купли-продажи недвижимости задатком

Стороны, заключая предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предусматривают в нем условие о задатке. На практике возникают споры о законности такого условия и юридической квалификации подобного договора.

 Вывод из судебной практики: По вопросу о том, можно ли обеспечить задатком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, существует две позиции судов.

Позиция 2. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества может быть обеспечен задатком.

Примечание: Позиция актуальна для правоотношений, возникших до 01.06.2015 (до вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ).

Она соответствует позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 по делу N А40-59414/08-7-583.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.01.2008 по делу N А11-5927/2006-К1-1/148

«…Как установил суд и видно из документов, Компания (покупатель) и Общество (продавец) заключили предварительный договор от 08.06.2004 N 72, предметом которого стало обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 775,1 квадратного метра в здании, расположенном в городе Владимир, улица Студеная гора, дом 44а. Момент заключения основного договора поставлен под условие осуществления продавцом регистрации права собственности и оформления основного договора потенциальными партнерами в течение пяти дней с момента таковой.

В подтверждение серьезности намерений по приобретению объекта недвижимости покупатель перечисляет продавцу задаток в сумме 11 000 000 рублей единовременно в течение трех рабочих дней с момента подписания данного договора, который засчитывается в счет оплаты за приобретаемый объект недвижимости (пункты 3.1, 3.2 и 3.3 договора).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей с точки зрения их самостоятельного значения не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Исходя из буквального содержания условий договора от 08.06.2004 N 72, несостоявшиеся контрагенты посчитали платеж в сумме 11 000 000 рублей задатком в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения (пункт 3.2).

Вместе с тем кассационная инстанция полагает, что соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.

Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное же обязательство к денежным не относится…»

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17) по делу N А70-5372/9-2006

«…Как видно из материалов дела, 26.04.2005 между сторонами заключен предварительный договор о купле-продаже объектов недвижимости, по условиям которого ответчик (продавец) обязался продать, а покупатель (истец) обязался купить принадлежащие продавцу объекты недвижимости, состоящие из двух нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Красина, 7-А, в состоянии, не требующем ремонта (с указанием месторасположения помещений). Продавец обязался заключить основной договор купли-продажи с покупателем в срок до 01.06.2005. Пунктом 3 договора установлен порядок расчетов, в соответствии с которым покупатель перечисляет 300000 руб. в качестве задатка в двухдневный срок после подписания настоящего договора, 8500000 руб. покупатель передает продавцу согласно графику, оговоренному в основном договоре купли-продажи. Также 26.04.2005 между сторонами заключено соглашение о задатке, по условиям которого покупатель платежным поручением N 27 от 26.04.2005 перечислил продавцу задаток в сумме 300000 руб. в счет платежей по указанному выше предварительному договору. Указанным соглашением установлена ответственность каждой из сторон в случае нарушения или неисполнения обязательств по договору.

Апелляционная инстанция в достаточно полной мере и всесторонне исследовала материалы дела и доводы сторон, в том числе — аналогичные изложенным в кассационных жалобах, дала им правильную, соответствующую обстоятельствам дела и закону, оценку. Полностью соглашаясь с выводами суда первой инстанции, обоснованно учла, что правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также тот факт, что ни одна из сторон в соответствии с пунктом 8 предварительного договора не обратилась с иском в суд о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Исходя из смысла пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указала, что уплаченная сумма является авансом, если сторонами не доказано иное. Пришла к правильному выводу о том, что предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут…»

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2008 N КГ-А40/4456-08 по делу N А40-23738/07-104-150

«…Судами установлено, что 19.09.2006 г. между ЗАО «Профиль» (Продавец) и ЗАО «Пять Солнц» (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, д. Юрлово, кадастровый номер 50:09:0070423:0112, общей площадью 1243000 кв. м, принадлежащего истцу на праве собственности.

Согласно п. п. 4, 5 названного выше договора Покупатель с целью подтверждения своих обязательств по покупке земельного участка уплачивает Продавцу задаток в размере 2 500 000 руб., а Продавец в срок до 19 ноября 2006 г. при условии получения от Покупателя задатка обязуется предоставить Покупателю документы и сведения, необходимые для заключения основного договора и для проведения Покупателем юридической экспертизы оснований приобретения Продавцом земельного участка, в том числе — оригинал кадастрового плана земельного участка (листы В1 — В6).

Соответствует закону и вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договорные обязательства сторон по предварительному договору не могли обеспечиваться задатком.

Как установил суд первой инстанции, согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора и засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору.

Соглашение о задатке носит акцессорный характер и не может существовать без основанного обязательства. А поскольку основной договор не заключен, то отсутствует и обеспечиваемое обязательство. Обеспечение задатком незаключенного договора действующим законодательством не предусмотрено…»