Преддоговорной спор относительно цены недвижимого имущества по договору его купли-продажи

Порядок разрешения в судебном порядке споров об определении цены недвижимого имущества

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена этого имущества. Статья 445 ГК РФ регулирует процедуру заключения в обязательном порядке договора купли-продажи недвижимого имущества, а ст. 446 ГК РФ — порядок разрешения преддоговорных споров. В судебной практике при применении приведенных норм возникают вопросы о том, каковы последствия не разрешенного судом преддоговорного спора сторон о цене отчуждаемого недвижимого имущества.

Вывод из судебной практики: В случае если на рассмотрение суда вынесен преддоговорной спор относительно цены недвижимого имущества по договору его купли-продажи или спор о понуждении заключить такой договор, суд не может оставить вопрос о цене недвижимости неразрешенным, поскольку в противном случае договор будет являться не заключенным в связи с несогласованием его существенного условия.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4667/10 по делу N А23-1731/09Г-20-115

«…Постановлением поселковой управы от 10.01.1995 N 1 за обществом «Полипром» на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплен земельный участок площадью 0,4 гектара, изъятый у открытого акционерного общества «Спецстрой», а постановлением от 27.10.1998 N 461 — земельный участок площадью 0,3374 гектара, что подтверждается свидетельствами на право постоянного (бессрочного) пользования землей от 13.01.1995 N 185 и от 14.10.1998 N 860.

Позже постановлением поселковой управы от 28.02.2005 N 118 названные земельные участки предоставлены за плату в собственность обществу для производственной деятельности.

Впоследствии обществом «Полипром» данные земельные участки были поставлены на кадастровый учет как единый земельный участок площадью 7 374 кв. метра, расположенный по адресу: Калужская область, Дзержинский район, муниципальное образование городское поселение «Поселок Товарково», поселок Товарково, с кадастровым номером 40:04:05 01 20:0001, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 29.03.2006 N 4/06-672.

На основании обращения общества «Полипром» отдел подготовил и направил ему проект договора купли-продажи, подтвердив тем самым исключительное право собственника объектов недвижимого имущества на приобретение им указанного земельного участка в собственность, в пункте 2.1 которого определил цену участка в сумме 231 544 рублей.

Не согласившись с предложенной редакцией названного пункта, общество «Полипром» направило в адрес отдела протокол разногласий от 23.07.2006, в котором предложило следующую редакцию пункта 2.1: «Цена участка составляет 34 997 рублей. Расчет цены определен в приложении N 2 к Договору».

При этом в обоснование данной редакции общество «Полипром» указало на то, что согласно пункту «б» части 2 статьи 1 Закона Калужской области от 06.02.2008 N 401-ОЗ «О цене земельных участков» цена земельного участка должна быть равна десятикратному размеру ставки земельного налога на единицу площади земельного участка, тогда как в предложенном проекте договора стоимость участка крайне завышена (письмо отделу от 24.03.2009).

Поскольку между сторонами соглашение по урегулированию разногласий, касающихся редакции пункта 2.1 договора купли-продажи, определяющего выкупную цену участка, достигнуто не было, общество «Полипром» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции вынес решение, оставленное без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, об отказе в иске, в результате чего разногласия по существенным условиям договора купли-продажи остались неразрешенными.

Однако суды не учли следующее.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации судам надлежало определить условия договора, по которым у сторон имелись разногласия.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Содержащееся в настоящем Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел…»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21

«…13. В решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договор, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.

Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного помещения на основании законодательства о приватизации.

Решением арбитражного суда иск удовлетворен, на комитет возложена обязанность заключить договор купли-продажи помещения на условиях проекта, представленного истцом.

В проекте покупатель указал цену помещения и размер его площади.

В заседании комитет оспаривал возможность заключения договора, не выдвигая каких-либо возражений против его конкретных условий. Однако впоследствии не согласился с ценой помещения, поскольку покупателем цена была определена с нарушением пункта 4.9 Основных положений Программы приватизации. Более того, между сторонами возникли разногласия о конкретных помещениях, приобретаемых товариществом по этому договору.

В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.

Цена является существенным условием договора купли-продажи. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений Программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Подлежал также проверке вопрос о правомерности требований истца на приобретение в собственность конкретных помещений, указанных в проекте договора.

Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение…»

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.04.2011 по делу N А31-319/2010

«…На основании постановления главы администрации города Костромы от 07.12.2005 N 3635 «О предоставлении земельного участка по улице Запрудня, дом 1, ООО «Подсобное хозяйство» комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы и Общество заключили договор аренды земельного участка от 13.09.2006 N 3.6830.3 из земель поселений, находящегося по адресу: город Кострома, улица Запрудня, 1, в целях использования для животноводства сроком с 07.12.2005 по 07.11.2006.

Вступившим в законную силу дополнительным решением Арбитражного суда Костромской области от 03.09.2009 по делу N А31-2560/2008-10 на Департамент возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка площадью 53454,74 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:02 03 45:0002, расположенного по адресу: город Кострома, улица Запрудня, 1, и направить его Обществу в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Костромской области.

Общество получило 18.11.2009 проект договора купли-продажи земельного участка N 429, согласно которому Департамент (продавец) обязуется передать в собственность Общества (покупатель) земельный участок, указанный в пункте 1.2 договора, а покупатель — оплатить продавцу цену продажи земельного участка в соответствии со статьей 2 договора.

В статье 2 в пункте 1.2 договора купли-продажи земельного участка N 429 продавец указал цену продажи земельного участка — 2 054 786 рублей 84 копейки, определенную Департаментом на основании расчета выкупной цены земельного участка, являющегося приложением к договору.

Общество направило в адрес Департамента протокол разногласий, в котором не согласился с разрешенным использованием (назначением) земельного участка и условием о его выкупной стоимости.

Неполучение ответа в указанный срок явилось основанием для обращения в Арбитражный суд Костромской области с настоящим иском.

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации судам надлежало определить условия договора, по которым у сторон имелись разногласия.

Однако суд первой инстанции неправомерно указал на ненадлежащий способ защиты, а суд апелляционной инстанции не урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи со ссылкой на недоказанность истцом кадастровой стоимости выкупаемого объекта.

Неправильное применение статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации привело к неверному принятию решения об отказе в удовлетворении иска.

Указанные обстоятельства являются основанием для отмены решения и постановления с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду следует определить условия договора купли-продажи указанного земельного участка, по которым у сторон имелись разногласия, и вынести законное и обоснованное решение…»