Позиция 1. Ограждение (забор) не может быть признано недвижимым имуществом

По вопросу о том, можно ли признать ограждение (забор) недвижимым имуществом, существует две позиции судов.

Позиция 1. Ограждение (забор) не может быть признано недвижимым имуществом.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2018 N Ф10-2104/2018 по делу N А54-4802/2017

«…Как установлено судами, 29.03.2017 монастырь обратился за государственной регистрацией права собственности на сооружения с кадастровыми номерами 62:29:0060032:269 и 62:29:0060032:270.

Уведомлениями от 06.07.2017 N 62/001/070/2017-90 и N 62/001/070/2017-91 управление отказало монастырю в государственной регистрации права собственности на спорные объекты.

Проверяя обоснованность приведенных регистрирующим органом оснований к отказу в государственной регистрации спорных объектов, суды установили, что последние представляют собой ограждение, состоящее из металлического забора в кирпичных столбах с металлическими воротами протяженностью 188 м (кадастровый номер 62:29:0060032:269) и 67 м (кадастровый номер 62:29:0060032:270).

Суд округа поддерживает выводы судов двух инстанций, что данные спорные объекты не являются объектом недвижимости и, как следствие, не подлежат государственной регистрации ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Таким образом, в ЕГРП подлежат государственной регистрации вещные права только на те объекты материального мира, которые по своим свойствам являются недвижимыми вещами, выступающими в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Суды, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», верно заключили, что при решении вопроса о признании вещи недвижимым имуществом независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у нее признаков, позволяющих относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Так, для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

При этом объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью.

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришли к выводу, что такие сооружения, как ограждение, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, не имеют самостоятельного функционального назначения, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены.

На основании изложенного суд округа поддерживает выводы судов двух инстанций, что части западной наружной монастырской стены с кадастровыми номерами 62:29:0060032:269 и 62:29:0060032:270 не являются самостоятельными объектами гражданских прав, право собственности на которые подлежит государственной регистрации, в том виде, как полагал заявитель…»

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 по делу N 305-ЭС17-13675, А41-103283/2015

«…По заявлению Общества на основании договора аренды от 27.09.2010 N 149/10, соглашения от 29.10.2010 и декларации об объекте недвижимого имущества от 04.07.2014 Управление Росреестра зарегистрировало право собственности Общества на сооружение — забор с кадастровым номером 50:22:0060501:115 протяженностью 11 979 кв. м, расположенный по периметру названного земельного участка.

Администрация (продавец) и Общество (покупатель) на основании указанного постановления заключили договор от 10.09.2014 N 446/14 купли-продажи земельного участка площадью 24 700 кв. м для сельскохозяйственного производства по цене, определенной в соответствии со статьей 12 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», в размере 2,5% кадастровой стоимости участка, составляющей 19 266 руб., и подписали акт передачи участка в собственность Общества.

В дальнейшем Общество по договору купли-продажи от 03.11.2015 N 1 продало Агросервису нежилое здание площадью 301 кв. м по цене 2 199 000 руб., нежилое здание площадью 1177,3 кв. м по цене 3 201 000 руб., сооружение (забор) по цене 631 000 руб., земельный участок площадью 24 700 кв. м по цене 350 000 рублей.

На основании указанного договора купли-продажи Управление Росреестра 23.11.2015 зарегистрировало переход к Агросервису права собственности на названные строения и земельный участок.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 166, 168, 273, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 11.9, 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 10.09.2014, пришел к выводу о том, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными.

Суд исходил из следующего: на момент заключения договора купли-продажи от 10.09.2014 площадь земельного участка в 20 раз превышала площадь расположенного на тот момент на участке здания; находящийся по периметру спорного земельного участка забор не мог учитываться при определении площади участка, необходимого для использования здания, так как не является самостоятельным объектом недвижимости по смыслу статьи 130 ГК РФ и предназначен для обслуживания основного объекта; договор купли-продажи от 10.09.2014 является недействительной сделкой, поскольку совершен с нарушением требований статьи 36 ЗК РФ и публичных интересов; ввиду того что Общество приобрело право собственности на спорный участок по недействительной сделке, договор купли-продажи от 03.11.2015, заключенный Обществом и Агросервисом, также является недействительным.

Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций пришли к правильному выводу о недействительности договора купли-продажи от 10.09.2014, заключенного Администрацией и Обществом.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 10.09.2014 на спорном участке находилось только одно здание, другие запланированные объекты не были достроены, а забор, расположенный по периметру участка, не может быть отнесен к объектам недвижимости, суды, установив, что площадь предоставленного в собственность Общества земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования здания, обоснованно признали, что данная сделка, совершенная с нарушением требований статей 33 и 36 ЗК РФ, в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной)…»