Покупатель здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, обязан вносить арендную плату

Переход права на земельный участок, используемый продавцом на праве аренды

Вывод из судебной практики: Покупатель здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, обязан вносить арендную плату в предусмотренном договором размере с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу N А11-5970/2012

«…В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости в силу прямого указания закона.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, суд правомерно посчитал, что Общество (покупатель) с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, находящемся на спорном земельном участке (03.12.2009), приобрело право пользования данным земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости…»

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд пришел к выводу, что у покупателя нежилых помещений отсутствует обязанность вносить арендную плату за земельный участок, поскольку доказательств регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество представлено не было.

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11238-10 по делу N А40-481/10-16-42

«…Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что государственная регистрация перехода права собственности на помещения не произведена, в связи с чем у ответчика не возникли обязательства по уплате арендной платы за земельный участок перед третьим лицом. Тот факт, что истец передал ответчику помещения до государственной регистрации перехода собственности на них, не влечет перехода обязательств по уплате арендной платы третьему лицу от истца к ответчику в силу п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Уплату арендных платежей за земельный участок должен производить собственник помещения в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ. Истец в данном случае как собственник помещений обязан уплачивать арендные платежи за земельный участок независимо от того, использует ли он данные помещения лично. Исполнение истцом своих обязательств перед третьим лицом не влечет возникновения неосновательного обогащения у ответчика.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является возмездным.

Часть 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик при переходе права собственности на нежилые помещения, приобретенные по договору купли-продажи от 15.07.2004 года, приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (истец).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.

Однако, поскольку доказательств регистрации перехода права собственности к ответчику на часть нежилых помещений, принадлежащих истцу, представлено не было, суды обеих инстанций пришли к правомерном выводу об отсутствии у ответчика обязанность вносить арендную плату за земельный участок и, следовательно, отсутствии на его стороне неосновательного обогащения…»