Покупатель вправе требовать от продавца сформировать земельный участок и заключить основной договор купли-продажи

Вывод из судебной практики: Покупатель вправе требовать от продавца сформировать земельный участок и заключить основной договор купли-продажи данного участка, если соответствующие обязательства согласованы сторонами в предварительном договоре и продавец имеет возможность их исполнить.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 4-КГ15-21

«…Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 10 декабря 2012 г. между Бухтияровым В.Г. и ООО «АэроВокзал» заключены предварительные договоры, по условиям которых общество приняло на себя обязательства по формированию путем выдела из состава принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером <…> земельного участка площадью 1291 м2 (предварительный договор N <…> ПД), земельного участка площадью <…> м2 (предварительный договор N <…> ПД), земельного участка площадью <…> м2 (предварительный договор N <…> ПД), земельного участка площадью <…> м2 (предварительный договор N <…> ПД) и последующей продаже в срок до 25 мая 2013 г. образованных земельных участков Бухтиярову В.Г. на условиях, предусмотренных этими предварительными договорами, после оплаты последним 50% их стоимости (т. 5, л.д. 24 — 39).

Бухтияров В.Г. принятые на себя обязательства по оплате 50% стоимости подлежащих формированию в соответствии с условиями предварительных договоров земельных участков исполнил (л. 16 — 19 приобщенных материалов М-3024/13, М-3025/13, М-3027/13, т. 4, л.д. 13 — 16).

Разрешая спор и удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции указал, что ООО «АэроВокзал», а впоследствии ЗАО КБ «Кедр» принятые на себя обязательства по формированию земельных участков не выполнили, тем самым не исполнив условия предварительных договоров, в связи с чем суд счел возможным в силу положений ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сформировать земельные участки как объекты недвижимости на основании проведенной судебной землеустроительной экспертизы с внесением соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости, и в соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации возложил на ЗАО КБ «Кедр» обязанность заключить основные договоры купли-продажи земельных участков на условиях, указанных в предварительных договорах.

В данном случае при заключении предварительных договоров стороны предусмотрели дополнительный механизм для определения предмета основного договора, включив условие о совершении ООО «АэроВокзал» действий по выделу земельных участков и формировании их в определенных границах, и в случае надлежащего исполнения ответчиками взятых на себя обязательств предмет будущих договоров купли-продажи существовал бы в натуре.

Таким образом, ООО «АэроВокзал», а впоследствии и ЗАО КБ «Кедр» в рамках смешанных договоров приняли на себя обязательства по совершению определенных действий, которые так и не были совершены, однако судебной коллегией областного суда данные обстоятельства при вынесении решения не были учтены.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 мая 2014 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а решение Истринского городского суда Московской области от 20 марта 2014 г. — оставлению в силе как постановленное с соблюдением норм материального права и в строгом соответствии с требованиями процессуального законодательства…»