Подписание договора купли-продажи недвижимого имущества неуполномоченным лицом свидетельствует о ничтожности договора

Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении требований к форме договора купли-продажи недвижимости

Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора.Анализ судебной практики позволяет ответить на вопрос о том, при каких обстоятельствах суд может прийти к выводу о несоблюдении формы указанного договора.

Вывод из судебной практики: Подписание договора купли-продажи недвижимого имущества неуполномоченным лицом свидетельствует о ничтожности договора.

Примечание: Статья 168 ГК РФ претерпела изменения на основании Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Установлено, что сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если не применяются другие установленные законом последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В случае посягательства такой сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц она является ничтожной, если из закона не следует оспоримость сделки или применение других последствий нарушения, не связанных с ее недействительностью. Указанные изменения вступили в силу с 1 сентября 2013 г.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2013 по делу N А13-10578/2012

«…Как следует из материалов дела, Завод в лице генерального директора Федонова Леонида Борисовича (продавец) и предприниматель Колодкин В.А. (покупатель) 31.08.2009 заключили соглашение о приобретении части (примерно площадью 300 кв. м) земельного участка общей площадью 87 449 кв. м с кадастровым номером 35:24:0102006:0217, находящегося относительно ориентира — здания механосборочного электромеханического цеха N 4, расположенного в границах земельного участка по адресу: г. Вологда, ул. Клубова, д. 5.

Завод в лице генерального директора Андрюхина Андрея Викторовича подписал 14.02.2011 договор N 325 купли-продажи земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 35:24:0102006:302, находящегося по адресу: г. Вологда, ул. Клубова.

Предприниматель письмом от 28.07.2012 предложил Заводу совместно обратиться в Управление с целью государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Письмом от 14.09.2012 N 1672 Завод сообщил предпринимателю о недействительности представленного им на регистрацию договора в связи с отсутствием его одобрения со стороны совета директоров Завода, а также указал, что цена земельного участка в соответствии с протоколом совета директоров от 06.07.2012 составляет 1 082 913 руб., а в июле 2012 года у Андрюхина А.В. не было полномочий директора Завода.

На основании установленных фактических обстоятельств дела, представленных сторонами доказательств, и с учетом положений статей 432, 433, 441 ГК РФ и пункта 57 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» кассационная инстанция считает, что договор N 325, на котором истец основывает свои требования, не может быть признан заключенным по причине совершения акцепта за пределами нормально необходимого времени — по истечении полутора лет с момента подписания оферты. В момент получения оферты (о моменте получения заявляет истец) у подписавшего и направившего оферту Андрюхина А.В полномочий директора Завода не имелось. Таким образом, направление указанного договора предпринимателю нельзя считать волеизъявлением Завода на заключение сделки.

Договор купли-продажи N 325 (на дату его направления предпринимателю) подписан со стороны Завода неполномочным лицом, что в силу статей 53, 168 ГК РФ влечет его ничтожность, в связи с чем он не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности.

Доводы жалобы о том, что Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» не содержит норм, относящих спорную сделку к сделкам, требующим одобрения советом директоров Завода, а положения устава Завода о необходимости одобрения сделки не являются достаточным основанием для признания ее ничтожной, не влияют на правильность решения судов…»

Постановление ФАС Уральского округа от 19.11.2008 N Ф09-8583/08-С6 по делу N А47-10236/07

«…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, обществу «Птицефабрика «Сакмарская» принадлежало на праве собственности помещение N 1 общей площадью 816,8 кв. м, находящееся на первом, втором этажах и в подвале двух- девятиэтажного жилого дома с нежилыми пристроенными помещениями литер АЕЕ1Е3Г с подвалом, расположенное по адресу: Оренбургская обл., г. Оренбург, ул. Конституции СССР, N 1/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.10.2005 серии 56 АА 007349 (т. 1, л. д. 15). Основанием для государственной регистрации права собственности общества «Птицефабрика «Сакмарская» на данное помещение явилось решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.06.2005 по делу N А47-6384/2005.

На основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 28.01.2005, подписанного от имени продавца директором общества «Птицефабрика «Сакмарская» Рудневой Р.М., указанный объект недвижимости отчужден обществу «Торговый дом «Оренбургская марка» (т. 2, л. д. 139, 140).

Как следует из содержания п. 1, 3 ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, и без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что на момент подписания оспариваемого договора купли-продажи недвижимости директором общества «Птицефабрика «Сакмарская» являлась Руднева Р.М. (т. 1, л. д. 20 — 35).

Оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности, в том числе свидетельские показания самой Рудневой Р.М. (т. 1, л. д. 122) и заключение эксперта, выполненное в рамках назначенной определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2008 экспертизы (т. 2, л. д. 105 — 109, 131 — 138), суды пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи не порождает для общества «Птицефабрика «Сакмарская» юридических последствий в виде каких-либо прав и обязанностей, поскольку указанный договор подписан не Рудневой Р.М., которая выполняла функции единоличного исполнительного органа продавца, а неустановленным лицом.

С учетом того, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи от 28.01.2005 со стороны истца подписан лицом, имеющим право действовать от имени общества «Птицефабрика «Сакмарская» без доверенности, или что истец уполномочил какое-либо лицо на подписание указанного договора (ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации), суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи были нарушены п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали оспариваемый договор купли-продажи недвижимости от 28.01.2005 недействительным и удовлетворили исковые требования общества «Птицефабрика «Сакмарская»…»