Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию

Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества

Вывод из судебной практики: Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2011 по делу N А54-3326/2010-С5

«…Как усматривается из материалов дела, 21.11.1993 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Рязани (правопреемник Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани) и обществом с ограниченной ответственностью «Полянка» заключен договор N 370 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Подбельского, д. 60, общей площадью 149,5 кв. м, сроком с 01.06.1993 по 01.06.2008.

14 мая 2008 года между сторонами договора от 21.11.1993 N 370 заключено соглашение о внесении изменений в указанный договор, в том числе касающихся срока аренды: срок установлен с 21.04.2008 по 20.04.2013.

В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В связи с тем, что соглашение от 14.05.2008 о продлении срока договора аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, суды обоснованно признали незаключенным данное соглашение.

При отсутствии возражений со стороны Управления, задолженности по арендной плате и при фактическом пользовании арендованным имуществом, суды правомерно указали, что договор аренды от 21.11.1993 считается продленным на неопределенный срок, отсутствовала необходимость заключения нового договора аренды, поэтому срок действия пользования имуществом по вышеуказанному договору аренды не прерывался…»

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А43-33373/2008

«…Как видно из документов и установил суд, ООО «ЭВ» (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 01.01.2007 N ЭРБ-07 аренды нежилого помещения площадью 72,5 квадратного метра, расположенного по адресу: город Дзержинск, улица Красноармейская, дом 21г, литер А, для использования под цеховые и складские помещения.

Срок аренды определен с 01.01 по 30.11.2007 (пункт 1.3 договора).

Срок аренды по договору от 01.01.2007 N ЭРБ-07 составляет менее года, поэтому данный консенсуальный договор считается заключенным с момента подписания его контрагентами, как указано в пункте 1 статьи 433 Кодекса в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Государственная регистрация такого договора в силу пункта 2 статьи 651 Кодекса не требуется.

По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться объектом найма при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В этом случае по правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Впоследствии, 01.12.2007, стороны подписали соглашение о продлении срока действия договора до 30.11.2009 (соглашение имеет срок более года) и об увеличении размера арендной платы.

Суды оценили данное соглашение и правомерно признали его незаключенным ввиду отсутствия регистрации, а потому договор аренды от 01.01.2007 остался неизмененным…»

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.01.2010 по делу N А78-4735/2009

«…Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 04.05.2008 между администрацией и ИП Голевым Т.В. заключен договор аренды нежилого помещения N 09, расположенного по адресу: с. Даурия ДОС N 568, площадью 88,5 кв. м, для использования под розничную торговлю. Срок действия договора согласно пункту 1.3 составляет с 04.05.2008 по 31.12.2008.

Дополнительным соглашением от 31.12.2008 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2009.

Полагая, что дополнительное соглашение от 31.12.2008 к договору аренды N 09 от 04.05.2008 ничтожно в связи с отсутствием государственной регистрации, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Забайкальского края исходил из того, что в связи с отсутствием государственной регистрации дополнительное соглашение от 31.12.2008 является незаключенным, в связи с чем отсутствуют основания для признания данного дополнительного соглашения недействительным.

Судом также установлено, что арендные отношения продолжаются по взаимному согласию сторон по истечении срока договора и договор аренды от 04.05.2008 считается продленным на неопределенный срок и в государственной регистрации не нуждается.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает судебный акт законным и обоснованным.

Указанное дополнительное соглашение правомерно признано судом незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации…»