Плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента фактической передачи его такому лицу

Определение момента начала взыскания платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации здания (сооружения)

Основной принцип земельных правоотношений заключается в платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ покупатель одновременно с передачей права собственности на недвижимость приобретает права на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и необходимый для его использования. В силу этого на практике возникают споры об определении момента начала взыскания платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации здания (сооружения).

 Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента следует взыскивать плату за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, существует две позиции судов.

Позиция 2. Плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента фактической передачи его такому лицу.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу N А53-18928/2009

«…Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее — комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ОАО «Волгодонское пассажирское автотранспортное предприятие» (далее — общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в сумме 3 271 342 рубля 17 копеек и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 343 518 рублей 46 копеек.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик на основании передаточного акта от 12.09.2007 получил во владение 4 объекта недвижимости, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Маяковского, 1. Впоследствии ответчик стал собственником указанного имущества, которое находится на земельном участке с кадастровым номером 61:48:0030404:376, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пер. Маяковского, 1. За фактическое пользование земельным участком общество плату не осуществляет, поэтому образовалось неосновательное обогащение общества в виде неосновательно сбереженной платы за пользование участком.

Судами сделан обоснованный вывод о том, что эксплуатация объектов недвижимости без использования земельного участка невозможна в силу связанности зданий и строений с земельным участком. Следовательно, с момента передачи ответчику перечисленных выше объектов общество использует земельный участок, на котором расположены эти объекты и который необходим для их эксплуатации.

В этой связи является верным вывод суда апелляционной инстанции о том, что факт использования земельного участка не зависит от регистрации титула владельца находящегося на участке объекта в ЕГРП, т.к. с момента передачи имущества по основанию, предусмотренному законом, у общества возникают все правовые возможности законного владельца.

Названные объекты переданы во владение общества по передаточному акту от 12.09.2007.

Переход прав на землю к покупателю носит производный характер по отношению к переходу прав собственности на объект недвижимого имущества, при этом переход прав на земельный участок не означает полной тождественности с условиями пользования участком продавца.

Размер неосновательного обогащения определяется судами исходя из нормативно утвержденных базовых ставок арендных платежей за пользование землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности (статья 65 Кодекса, статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нормы права при разрешении спора применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены…»

Постановление ФАС Московского округа от 21.06.2012 по делу N А40-93001/11-10-795

«…ООО «СтройАрендаСервис» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ЗАО «Металлоторг» о взыскании платы за пользование земельным участком в период с 01.12.2009 по 13.12.2010 в размере 891 627,15 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2010 по 13.10.2011 в размере 61 299,36 руб.

В соответствии с ч. 3 ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что поскольку по настоящему делу продавец недвижимости ООО «СтройАрендаСервис» пользовался земельным участком площадью 25 130 кв. м с кадастровым N 16:50:240401:0001, предоставленным ему Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан по договору аренды от 25.11.2003 N 071-1191, под размещение 6-ти объектов недвижимости, то в связи с продажей недвижимости у продавца обязательства по данному договору аренды земельного участка прекратились и в полном объеме перешли к новому собственнику недвижимости ЗАО «Металлоторг».

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что к покупателю недвижимости (ответчик) с 12.01.2010 г. в силу закона перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, какие были у прежнего собственника объектов недвижимости.

Поскольку в силу закона к ЗАО «Металлоторг» перешло право пользования земельным участком, необходимым для использования 6-ти объектов недвижимости, и оно фактически пользовалось участком в период с 30.11.2009, но в отсутствие государственной регистрации права не могло быть плательщиком земельного налога/арендной платы, ответчик обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ возместить истцу расходы по уплате этого налога/арендной платы до даты государственной регистрации права собственности объектов недвижимого имущества за ЗАО «Металлоторг».

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности иска в части взыскания с ответчика (покупатель) в пользу истца (продавец) неосновательного обогащения в виде оплаты за пользование земельным участком за период с 30.11.2009 по 12.01.2010 (дата регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости) в сумме 105 178,48 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начисляемых на указанную сумму, исходя из установленной ЦБ РФ учетной ставки банковского процента, что за период с 13.12.2010 по 13.10.2011 (пределы заявленных исковых требований) составило 5061,71 руб…»