Отсутствие в договоре купли-продажи указания на площадь, этажность, материал, год постройки имущества, а также описания места расположения этого объекта свидетельствует о несогласованности предмета договора

Данные, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи здания (строения, сооружения), объекта незавершенного строительства, и последствия их отсутствия

Вывод из судебной практики: Отсутствие в договоре купли-продажи указания на площадь, этажность, материал, из которого сооружен объект недвижимости, являющийся предметом договора, год постройки имущества, а также описания места расположения этого объекта свидетельствует о несогласованности предмета договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.08.2009 N Ф09-6126/09-С6 по делу N А76-1513/2009-32-11

«…Между обществом «Родник» (должник) и профессиональным училищем N 11 (кредитор) 03.04.2007 подписан договор, по условиям которого должник в счет погашения имеющейся у него задолженности в размере 201 000 руб. обязался передать кредитору клубнехранилище, расположенное по адресу: Красноармейский район, п. Родник, построенное хозяйственным способом в 1986 году, оцененное сторонами в 201 000 руб. (л. д. 11).

Конкурсный управляющий общества «Родник», полагая, что договор от 03.04.2007 года является незаключенным, поскольку в нем в нарушение требований ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации не определен предмет, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с названным иском.

На основании ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Оценив содержание оспариваемого договора от 03.04.2007, суд сделал обоснованный вывод о том, что данные, содержащиеся в данном договоре, не позволяют индивидуализировать указанное в нем имущество. Так, в данном договоре не поименованы площадь передаваемого объекта, его этажность, не указан материал стен. В договоре также отсутствует описание месторасположения спорного объекта, не имеется привязки к координатам на местности.

Судом также установлено, что в договоре содержатся данные о том, что здание клубнехранилища построено хозяйственным способом в 1986 году, в то время как согласно данным технического паспорта на нежилое здание (строение) клубнехранилища годом его постройки является 1967 (л. д. 76 — 84). Из разделительного баланса по состоянию на 01.04.1998 также следует, что общество «Родник» на законных основаниях владело (в числе прочего) клубнехранилищем 1967 года постройки (л. д. 53).

При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о незаключенности оспариваемого истцом договора от 03.04.2007…»

Постановление ФАС Центрального округа от 11.08.2008 по делу N А35-8026/06-С17

«…Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, СПК «Клюква» (продавец) и ООО «Дар-Агро» (покупатель) подписали договор купли-продажи недвижимого имущества без номера и даты, согласно условиям которого (п. 1.1) продавец обязался передать в собственность, а покупатель — принять и оплатить объект недвижимости — свинарник-откорм, расположенный по адресу: Курская область, Курский район, Клюквенский сельсовет, д. Якунино. В пункте 2.2 договора указано, что цена договора составляет 54000 руб.

Ссылаясь на то, что сторонами не согласовано условие о предмете договора, поскольку в указанном договоре купли-продажи отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект недвижимого имущества, конкурсный управляющий СХПК «Клюква» обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных условий является условие о предмете договора.

В соответствии с положениями ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судебные инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами права и учитывая условия представленного договора купли-продажи, пришли к обоснованному выводу о том, что данный договор является незаключенным, поскольку в разделе 1 «Предмет договора» отсутствуют индивидуальные признаки имущества, по которым можно идентифицировать передаваемый объект недвижимости, а именно площадь, этажность, материал, из которого он изготовлен, год постройки, данные о земельном участке, определяющие расположение этого объекта. Также отсутствует технический паспорт объекта недвижимости…»