Отсутствие у продавца права собственности на недвижимость в момент заключения договора не является основанием для признания его недействительным

Отчуждение недвижимого имущества до приобретения продавцом права на него

 

На практике возможна ситуация, когда на момент заключения договора продавец недвижимости не приобрел право собственности на отчуждаемое имущество.

Как указано в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», отсутствие у продавца недвижимости в момент заключения договора права собственности на имущество — предмет договора — не является основанием для признания такого договора недействительным.

В судебной практике возникают и другие спорные вопросы при заключении договора купли-продажи недвижимости до приобретения продавцом права собственности на нее (до регистрации такого права в ЕГРП).

Вывод из судебной практики: Отсутствие у продавца права собственности на недвижимость в момент заключения договора не является основанием для признания его недействительным. Однако переход права собственности на такое имущество к покупателю не может быть зарегистрирован ранее регистрации права собственности продавца.

Примечание: Ранее в судебной практике имелась иная позиция, согласно которой продавец не вправе отчуждать недвижимое имущество до момента государственной регистрации права собственности на него (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2008 по делу N А43-20922/2007-13-618, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.10.2007 по делу N А31-10585/2005-22, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.10.2009 по делу N А05-5229/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 06.07.2009 N Ф09-2102/08-С6 по делу N А47-5895/2007-18ГК, Постановление ФАС Уральского округа от 14.01.2009 N Ф09-9655/08-С6 по делу N А07-3930/2007, Постановление ФАС Уральского округа от 15.12.2008 N Ф09-9063/08-С6 по делу N А07-3769/08, Постановление ФАС Уральского округа от 04.09.2008 N Ф09-6309/08-С6 по делу N А71-7186/2007, Постановление ФАС Уральского округа от 21.08.2008 N Ф09-5919/08-С6 по делу N А76-1274/2008, Постановление ФАС Уральского округа от 21.08.2008 N Ф09-5915/08-С6 по делу N А76-1276/2008, Постановление ФАС Уральского округа от 21.08.2008 N Ф09-5903/08-С6 по делу N А76-1281/2008, Постановление ФАС Центрального округа от 15.06.2009 по делу N А14-16199-2006/698-30, Рекомендации Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 08.06.2007 в г. Саранске, одобренные Президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 14.06.2007 N 5).

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…В связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него…»

Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА

«…Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации…»

Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2013 по делу N А40-27589/2008

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления N 54 разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 5 Постановления N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика — продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Суды обеих инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела и определили правую природу правоотношений между Чепурным А.А. и ЗАО «Энергостройкомплект-М», вытекающих из договора от 24.03.2005 N ИДн324/2, как обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, а поэтому то обстоятельство, что право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, за продавцом не было зарегистрировано, в соответствии с подлежащими применению нормами права с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении N 54, не позволяло удовлетворить предъявленное продавцу требование о признании права собственности за покупателем в судебном порядке, а поэтому в удовлетворении такого требования следовало отказать.

На основании изложенного обжалуемые судебные акты как принятые при неправильном применении норм материального права подлежат отмене с принятием судом кассационной инстанции судебного акта об отказе в удовлетворении требования…»