Недвижимость, реализуемая с торгов, считается надлежаще индивидуализированной, если в информационном сообщении о проведении торгов указан почтовый адрес

Документы, в которых может быть согласован предмет договора купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст. 554 ГК РФ условие о предмете договора купли-продажи недвижимости является существенным. Такой договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В то же время к форме договора купли-продажи недвижимости применяются особые требования: он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Анализ судебной практики позволяет выявить случаи, когда индивидуализация предмета договора купли-продажи недвижимости возможна в иных документах, помимо основного соглашения.

Вывод из судебной практики: Недвижимость, реализуемая с торгов, считается надлежаще индивидуализированной, если в информационном сообщении о проведении торгов указан почтовый адрес и иные обязательные сведения, которые включены в ЕГРП на недвижимое имущество.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 N 44/10 по делу N А57-24892/08

«…Информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже спорного здания было опубликовано в номере 43 (925) от 3 — 9 октября 2008 года Саратовской областной газеты «Совфакс».

Победителем торгов признано общество «Пугачев Авто», о результатах торгов 05.11.2008 составлен протокол N 4-3, имеющий согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации силу договора купли-продажи.

Общество «ЭлПМаш», полагая, что торги проведены с нарушением положений статей 447, 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с настоящим иском.

На этом основании суд признал недействительными торги и сделку, заключенную по результатам торгов, и применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав победителя торгов возвратить должнику спорное здание, а организатора торгов — возвратить покупателю денежные средства в размере 1 050 000 рублей.

Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных указанной нормой, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Из текста информационного сообщения о проведении открытого аукциона следует, что продаже на торгах подлежало нежилое одноэтажное здание общей площадью 973,8 кв. метра, расположенное по адресу: Саратовская обл., г. Пугачев, ул. Топорковская, д. 95.

Таким образом, реализованное с торгов имущество и место его расположения на земельном участке надлежащим образом индивидуализированы указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации права собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, требования статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже объекта недвижимости не нарушены.

Поскольку нарушение порядка проведения торгов в данном случае отсутствует, у судов не имелось оснований для удовлетворения иска о признании торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел…»

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.04.2011 по делу N А21-2796/2010

«…Из текста информационного сообщения о проведении торгов следует, что продаже на торгах подлежало недвижимое имущество — не оконченное строительством здание аэровокзала с кадастровым номером 39:03:040006:278:11, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 30:03:04 00 06:321 по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, поселок Храброво, аэропорт.

На момент размещения информации о проведении торгов регистрация земельных участков, образованных при перераспределении находившегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 30:03:04 00 06:321, произведена не была.

Таким образом, реализованное с торгов недвижимое имущество и место его расположения на земельном участке надлежащим образом индивидуализированы указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации права собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, требования статьи 554 ГК РФ, предписывающей сторонам договора купли-продажи недвижимости согласовать его предмет, не были нарушены.

Данный вывод соответствует общеобязательной и подлежащей применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел правовой позиции, изложенной в опубликованном 23.07.2010 на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 44/10…»

Постановление ФАС Уральского округа от 19.02.2014 N Ф09-14717/13 по делу N А60-14862/2013

«…Предприниматель Могильникова С.Н. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению, индивидуальному предпринимателю Ватолиной Н.Л. о признании недействительными торгов по продаже объекта муниципальной собственности по лоту N 1 — здания кинотеатра, литеры А, А1, а1, А2, а2, назначение нежилое, общая площадь 1317,7 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74; о признании недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи указанного объекта, о возложении на Управление и предпринимателя Ватолину Н.Л. обязанности возвратить все полученное по этой сделке.

Согласно п. 4.2, 4.3 гл. 4 данного Положения Управление выступает продавцом при продаже муниципального имущества на аукционе, для выполнения своих функций, в том числе, определяет начальную цену имущества (на основании отчета об оценке имущества), а также величину повышения начальной цены («шаг аукциона»).

Судами также отклонен довод о том, что Управление провело торги с искажением характеристик объекта в части его площади, конфигурации и назначения.

В соответствии с п. 3 информационного письма от 22.12.2005 N 101 отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2012 N 16311/11, поскольку размещение информации преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемые объекты недвижимости с публичных торгов, суды при проверке полноты сведений о них должны также принять во внимание положения ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении предмета в договоре продажи недвижимости. Данная норма предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как усматривается из информационного сообщения, объект муниципальной собственности по лоту N 1 был указан как здание кинотеатра, литеры А, А1, а1, А1, А2, а2, назначение — нежилое, адрес: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, общая площадь 1317,7 кв. м. Из материалов дела следует, что решение о приватизации было принято в отношении объекта — нежилого помещения общей площадью 1317,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.04.2012 предпринимателем Ватолиной Н.Л. зарегистрировано право собственности на здание кинотеатра, литеры А, А1, а1, А1, А2, а2, назначение — нежилое, адрес: Свердловская обл., г. Красноуфимск, ул. Мизерова, 74, общая площадь 1317,7 кв. м.

Таким образом, из материалов дела следует, что реализуемое на торгах спорное имущество надлежащим образом индивидуализировано указанием на его почтовый адрес и иные обязательные сведения, включаемые в свидетельство о государственной регистрации права собственности и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о недоказанности истцом наличия нарушений порядка проведения торгов…»