Наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами произведены, даже если доказательства передачи денежных средств не представлены, не подтверждает оплату недвижимого имущества

Доказательства, которые могут подтверждать оплату по договору купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст. 555 ГК РФ цена отчуждаемой недвижимости является существенным условием договора. Отсутствие условия о цене не может быть восполнено положениями п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Статья 65 АПК РФ, ст. 56 ГПК РФ устанавливают обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые такое лицо ссылается как на основание своих требований и возражений.

Анализ судебной практики отвечает на вопрос о том, какие факты расцениваются судами в качестве надлежащих доказательств уплаты цены по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, подтверждает ли оплату недвижимости наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами произведены, даже если доказательства передачи денежных средств не представлены, существует две позиции судов.

Примечание: В некоторых из приведенных ниже судебных актов указано, что к числу доказательств, подтверждающих передачу денежных средств, могут быть отнесены расписки об их передаче, бухгалтерские документы.

Позиция 1. Наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами произведены, даже если доказательства передачи денежных средств не представлены, не подтверждает оплату недвижимого имущества.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2010 N 50-В09-8

«…ООО «Дант» обратилось в суд с иском к Д. о применении последствий недействительности мнимой сделки, указывая, что 27 ноября 2006 г. между сторонами заключен договор купли-продажи здания автозаправочной станции, расположенной по адресу: <…>, которая, по мнению истца, является мнимой, поскольку денежные средства в размере 10 млн. руб. ответчиком за приобретенный объект истцу не выплачивались, истец продолжал пользоваться автозаправочной станцией, нести расходы по ее содержанию, передавать указанное имущество в аренду.

Разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении иска, суд указал на то, что факт получения ООО «Дант» денежных средств за проданный объект недвижимости от покупателя Д. подтверждается пунктом 3 заключенного между ними договора, в соответствии с которым расчет между сторонами произведен полностью (т. 1 л.д. 9 — 10).

С указанным выводом суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.

Между тем, как видно из материалов дела, заявитель ссылался в суде и указывает в надзорной жалобе на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

В подтверждение своих доводов о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи АЗС носил мнимый характер и деньги за проданное имущество ООО «Дант» переданы не были, истцом в судебное заседание были представлены кассовые книги (т. 1 л.д. 54 — 67) и выписки о движении денежных средств по открытым лицевым счетам (т. 1 л.д. 106 — 146). Кроме того, истец указал на отсутствие у ответчика квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Суд данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, оставил без внимания. В то время как эти доводы нуждаются в проверке и оценке в соответствии с требованиями закона…»

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2013 по делу N А81-62/2012

«…Из материалов дела следует, что ЗАО «Уралагротехсервис» (продавец) (в настоящее время реорганизовано в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью «Уралагротехсервис») в лице заместителя генерального директора Яхина Магсума Мударисовича, действующего на основании доверенности N 02-01/269170 от 11.12.2008, и Червинский Сергей Иванович (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 22.12.2008 (далее — Договор).

Цена договора составила 1 200 000 руб., которую согласно пункту 6 договора покупатель оплатил до подписания договора. Переход права собственности к Червинскому С.И. прошел государственную регистрацию, о чем было выдано свидетельство от 22.01.2009 о государственной регистрации права собственности на объект: РММ с теплой стоянкой.

Истец утверждает, что в нарушение договора покупателем до момента подписания договора было оплачено 300 000 руб. До настоящего времени оплата в полном объеме за недвижимое имущество не произведена.

Письмами N 12.01.2009 N 16 и от 27.02.2009 N 22 истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об оплате в соответствии с договором.

Поскольку данные обращения предпринимателем Червинским С.И. были оставлены без ответа, ООО «Уралагротехсервис» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (статья 486 ГК РФ).

Дав толкование пункту 6 Договора, суд пришел к выводу о том, что покупатель оплатил сумму, указанную в пункте 5 Договора, до его подписания договора и на момент заключения Договора расчет между сторонами произведен полностью.

Между тем судом не учтено, что с учетом сложившейся в гражданском обороте практики заключения аналогичных договоров действительная воля сторон на включение в Договор пункта 6 могла быть обусловлена именно целями осуществления государственной регистрации права собственности на проданное имущество без обременения, поскольку в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его полной оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца.

Учитывая изложенное, указание в п. 6 Договора о произведенной оплате денежной суммы до подписания договора без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи ответчиком денежных средств истцу, не является безусловным основанием считать исполненной обязанность покупателя по оплате приобретенного объекта недвижимости. Поэтому факт исполнения обязательства по купле-продаже ответчиком подлежит доказыванию путем представления документа о производстве расчета.

Поскольку указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения рассматриваемого спора, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело — направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда…»

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.03.2016 N Ф06-7033/2016 по делу N А72-13609/2013

«…Полагая, что заключенный между должником и ООО «Созвездие» договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 01.10.2013 является сделкой, совершенной при неравноценном встречном исполнении и при злоупотреблении правом ее участниками, конкурсный управляющий должником Охлопкова О.К. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании ее недействительной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и статьями 10, 168 ГК РФ, и применении последствий ее недействительности.

При повторном рассмотрении обособленного спора в апелляционном порядке выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительной сделкой были признаны судом апелляционной инстанции ошибочными, а заявление конкурсного управляющего о признании оспариваемого договора купли-продажи недействительной сделкой и применении последствий ее недействительности — подлежащим удовлетворению.

Согласно положениям пункта 3.1 оспариваемого договора расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора, однако соответствующих доказательств, несмотря на неоднократные предложения суда первой инстанции (определения от 25.06.2015, от 17.07.2015 и от 26.08.2015), ООО «Созвездие» представлено не было.

Не было представлено таких доказательств и при рассмотрении настоящего спора в суде апелляционной инстанции правопреемником ООО «Созвездие» — ООО «Глэм» (процессуальное правопреемство произведено определением суда апелляционной инстанции от 08.12.2015 в связи с реорганизацией ООО «Созвездие» в форме слияния с ООО «Глэм»).

Таким образом, включение в оспариваемый договор пункта 3.1 об оплате покупателем стоимости приобретаемого по нему имущества при фактическом отсутствии оплаты свидетельствует об отсутствии намерения сторон в оплате его стоимости.

Выводы суда апелляционной инстанции об установленных обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, а выводы о применении норм материального права — на фактических обстоятельствах дела, установленных судом на основании оценки представленных в материалах дела доказательств.

Учитывая, что нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют…»