Наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет по договору, не подтверждает факта оплаты недвижимого имущества

Доказательства, которые могут подтверждать оплату по договору купли-продажи недвижимости

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, подтверждает ли наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет, факт оплаты недвижимости, существует две позиции судов.

Позиция 1. Наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет по договору, не подтверждает факта оплаты недвижимого имущества.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.02.2018 N Ф06-28885/2017 по делу N А72-1248/2017

«…Как следует из материалов дела и установлено судами, между акционерным обществом открытого типа Ульяновское специализированное управление «Гидроспецстрой», правопреемником которого является ООО «Гидроспецстрой», и ЗАО «Гидротехстрой» был заключен договор купли-продажи от 25.12.2001 N 2, по условиям которого ответчик обязался передать в собственность, а истец принять и оплатить следующее имущество общей стоимостью 1 150 000 руб.: арматурную мастерскую, 1962 года постройки, балансовая стоимость 374 857 руб. 00 коп., ориентировочная площадь 550 кв. м, инвентарный номер отсутствует; здание бетонного завода, 4-этажное, 1962 года постройки, балансовая стоимость 489 143 руб. 00 коп., ориентировочная площадь 110 кв. м, инвентарный номер отсутствует; здание контейнерного типа, 1-этажное, 1988 года постройки, балансовая стоимость 74 649 руб. 00 коп., ориентировочная площадь 64 кв. м, инвентарный номер отсутствует; здание котельной каменное, 1-этажное, 1962 года постройки, балансовая стоимость 189 110 руб. 00 коп., ориентировочная площадь 98 кв. м, инвентарный номер отсутствует; кирпичный забор, балансовая стоимость 10 305 руб. 00 коп., инвентарный номер отсутствует; материальный склад кирпичный, 1-этажное, 1964 года постройки, балансовая стоимость 214 332 руб. 00 коп., ориентировочная площадь 95 кв. м, инвентарный номер 836; площадку открытого формирования, балансовая стоимость 825 799 руб. 00 коп., инвентарный номер отсутствует; склад цемента, 1-этажное с подвалом, 1962 года постройки, балансовая стоимость 82 899 руб. 00 коп., ориентировочная площадь 130 кв. м, инвентарный номер отсутствует; установку производства блоков, балансовая стоимость 265 895 руб. 00 коп., инвентарный номер отсутствует; установку формирования пустотных плит, балансовая стоимость 168 399 руб. 00 коп., инвентарный номер отсутствует; вибростанок, балансовая стоимость 10 943 руб. 00 коп., инвентарный номер отсутствует; компрессор ПР-10, балансовая стоимость 59 462 руб. 00 коп. инвентарный номер отсутствует; кран КК-32, балансовая стоимость 10 943 руб. 00 коп., инвентарный номер отсутствует; котел паровой, балансовая стоимость 19 453 руб. 00 коп., инвентарный номер отсутствует.

Кроме того, судом апелляционной инстанции было установлено, что истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства, подтверждающие оплату спорных объектов недвижимости.

Довод кассационной жалобы о том, что факт оплаты спорного имущества подтверждается актом приема-передачи имущества от 08.04.2002, в котором стороны указали, что оплата стоимости имущества покупателем произведена полностью, несостоятелен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Надлежащими доказательствами передачи денежных средств юридическому лицу могут являться только бухгалтерские документы…»

Примечание: Из обстоятельств дела, по которому принят приведенный ниже акт Верховного Суда РФ, следует, что сторонами, помимо договора купли-продажи недвижимости, подписано также дополнительное соглашение, в котором повторно закреплена обязанность по уплате предусмотренной договором суммы.

Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2011 N 43-В11-1

«…Судом установлено, что 21 июля 2007 г. между Купчинаус Н.В. и Котеговым С.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества — 7/10 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства полезной площадью 11 998,4 кв. метра — промышленный корпус по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по адресу: <…>. Согласно п. 2.1 данного договора цена, уплачиваемая покупателем продавцу, составляет <…> рублей, вносится покупателем наличными деньгами в течение пяти календарных дней с момента подписания договора и передачи документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 5.1 договора нарушение покупателем своих обязательств по оплате является основанием для одностороннего расторжения договора продавцом и взыскания с покупателя убытков, в том числе упущенной выгоды. Из содержания п. 1 акта приема-передачи от 21 июля 2007 г. следует, что продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил 7/10 доли объекта не завершенного строительством промышленного корпуса по выпуску товаров народного потребления (ТНП) с бытовыми помещениями, литер В 1, расположенный по адресу: <…>, что составляет <…> руб. Свидетельство о государственной регистрации права на 7/10 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства выдан Котегову С.А. 9 октября 2007 г. 14 сентября 2007 г. между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 21 июля 2007 г. было заключено дополнительное соглашение к договору от 21 июля 2007 г., в п. 1.1 которого предусмотрена обязанность продавца передать в собственность покупателя, а покупателя — принять и оплатить 7/10 доли указанного объекта, а также уточнены технические характеристики объекта.

Обращение Купчинаус Н.В. в суд с иском к Котегову С.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, как видно из материалов дела, было вызвано возникшими между сторонами разногласиями по поводу надлежащего исполнения ответчиком обязательства по оплате имущества по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 21 июля 2007 г., и именно эти разногласия стали предметом судебного разбирательства.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с требованиями подп. 2 п. 1 ст. 161 и п. 1 ст. 162 ГК РФ покупатель недвижимого имущества Котегов С.А. должен был представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи продавцу Купчинаус Н.В. денежной суммы по договору купли-продажи.

Судом кассационной инстанции в отличие от суда первой инстанции не были учтены требования указанных правовых норм. В связи с этим выводы суда кассационной инстанции в отношении доказательственного значения акта приема-передачи имущества от 21 июля 2007 г. для разрешения спора между сторонами по вопросу исполнения условия договора об оплате имущества ошибочны, как не основанные на законе.

Суд первой инстанции, принимая решение по делу, правомерно исходил из того, что договор купли-продажи от 21 июля 2007 г. в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не передана. Акт приема-передачи имущества не мог являться надлежащим доказательством передачи денежных средств. Допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества денежных средств, ответчиком суду не было представлено.

С учетом изложенного Судебная коллегия признает обжалуемые судебные постановления суда первой и надзорной инстанций законными и не находит предусмотренных ст. 387 ГПК РФ оснований для удовлетворения надзорной жалобы Котегова С.А…»