Каким может быть срок договора аренды

Вы можете согласовать в договоре конкретный срок его действия или заключить его на неопределенный срок. При этом срок договора может отличаться от периода фактического пользования арендованным имуществом.

Учтите, что для некоторых договоров законом установлены предельные сроки действия. В таком случае договор будет действовать не дольше предельного срока. Например, договор аренды земельного участка для завершения строительства на нем будет действовать не более трех лет.

Срок договора в первую очередь имеет значение при аренде недвижимого имущества, поскольку он влияет на то, нужно будет регистрировать договор или нет

.

1. Определенный срок договора аренды

Определенный срок договора аренды — это конкретный период времени, в течение которого стороны планируют сохранять установленные договором обязательства и условия (ст. 425, п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Чтобы договор считался заключенным на определенный срок, в нем нужно указать срок действия договора или срок аренды (п. п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).

1.1. Последствия заключения договора аренды на определенный срок

Если вы заключили договор на определенный срок, то его нельзя будет досрочно расторгнуть без причины. От такого договора, в отличие от договора, заключенного на неопределенный срок, нельзя отказаться в любое время (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Это выгодно, если вы заинтересованы в долгосрочных арендных отношениях.

Если вы арендуете недвижимость и для вашего договора предусмотрена государственная регистрация, то в ваших интересах зарегистрировать договор.

Когда требуется регистрация, зарегистрированный договор считается заключенным не только для сторон, но и для третьих лиц (п. 1 ст. 425, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Это позволяет арендатору пользоваться правами, которые затрагивают интересы таких лиц, в частности сохранить договор при смене собственника объекта аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ) и иметь преимущественное перед другими право на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

2. Неопределенный срок договора аренды

Неопределенный срок договора аренды — это неизвестный заранее период, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства.

Неопределенным срок договора аренды является, когда:

  • в договоре отсутствует срок аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
  • в договоре прямо указано, что он заключен на неопределенный срок;
  • срок действия договора закончился, но арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не возражает против этого (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

2.1. Последствия заключения договора аренды на неопределенный срок

Если вы заключили договор на неопределенный срок или действие договора возобновилось на неопределенный срок после истечения срока договора, у таких арендных отношений есть как преимущество, так и недостаток.

Недостатком является то, что любая из сторон может его прекратить без объяснения причин. Ей нужно будет только уведомить другую сторону за месяц или — при аренде недвижимого имущества — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В договоре или в законе могут быть установлены иные сроки для такого уведомления.

Преимуществом договора с неопределенным сроком действия является то, что его не нужно регистрировать, даже если он заключен в отношении недвижимого имущества и будет действовать несколько лет подряд (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Определение Верховного Суда РФ от 19.10.2015 N 309-ЭС15-12464).

3. Максимальный (предельный) срок договора аренды

Максимальный (предельный) срок аренды — это период, дольше которого договор не будет действовать (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Предельный срок может быть установлен только законом. Например, для договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предельные сроки аренды установлены, в частности, в п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Прочие нормативные акты, например постановления органов государственной власти и органов местного самоуправления, не могут устанавливать максимальные сроки аренды.

Если уполномоченный орган ограничил срок аренды ненормативным актом о предоставлении имущества в аренду вопреки норме о том, что срок выбирает арендатор в пределах ограничений, которые установлены законом, такой акт может быть признан недействительным.

4. Начало срока договора аренды

Договор начинает действовать со дня его подписания (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ). При этом аренда начинается с момента предоставления имущества арендатору (ст. 606 ГК РФ). Фактическое использование имущества арендатор вправе начать в любое время после начала аренды — передачи имущества.

Если вы заключаете договор аренды недвижимого имущества, который нужно регистрировать, то для сторон он вступит в силу с момента подписания, а для третьих лиц — с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

По общему правилу вы вправе распространить действие договора на отношения, возникшие до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае:

  • непосредственные обязанности по исполнению договора и ответственность за их неисполнение возникнут только после подписания договора. Это означает, что оплатить фактическое пользование имуществом в предшествующий период на условиях, предусмотренных договором, арендатор обязан, но начислить ему неустойку за просрочку оплаты в течение этого периода нельзя (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);
  • чтобы определить, подлежит договор государственной регистрации или нет, исчисляйте срок договора без учета периода, который предшествовал заключению договора (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Однако учтите, что, даже если имущество было передано и арендатор использовал его до заключения договора, нельзя навязать другой стороне условие о распространении действия договора на период до его заключения. За доказанное пользование имуществом в этот период можно взыскать неосновательное обогащение (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

4.1. Должен ли арендатор платить, если не пользовался имуществом после того, как получил его

Если арендатор не начнет использовать имущество после передачи, это по общему правилу не освободит его от внесения арендной платы. При этом взыскать так называемую переменную часть арендной платы за недвижимость — возместить расходы арендодателя по коммунальным и иным платежам — будет сложнее. Арендодатель должен будет доказать величину фактического потребления коммунальных и прочих услуг.

Если же арендатор не мог использовать имущество по вине арендодателя, арендную плату за этот период взыскать нельзя (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017)).

5. Окончание срока договора аренды

После окончания срока договор аренды может быть:

  • автоматически пролонгирован на новый срок;
  • возобновлен на неопределенный срок;
  • прекращен.

Не забывайте, что по общему правилу арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по окончании договора при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При желании им воспользоваться арендатору нужно письменно выразить соответствующее намерение (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

При прекращении договора арендатор должен перестать пользоваться имуществом и вернуть его. В противном случае он будет оплачивать пользование имуществом, неустойку, установленную договором за несвоевременный возврат имущества, и по общему правилу — убытки сверх неустойки (ст. 622 ГК РФ). Если арендодатель уклоняется от приемки имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора (п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).