Как выкупить арендованный земельный участок из публичной собственности

Вы можете выкупить арендованный земельный участок из государственной или муниципальной собственности по договору купли-продажи.

Если аренда участка прекратилась, его можно выкупить через аукцион. В определенных случаях вы вправе приобрести участок без торгов, при этом аренда не препятствие для выкупа.

Обратите внимание, что участки некоторых категорий, например лесного фонда, запрещено приобретать в частную собственность.

Для выкупа участка подготовьте необходимые документы и обратитесь в уполномоченный орган.

1. В каких случаях можно выкупить арендованный земельный участок на торгах

Публичные земельные участки могут быть выкуплены на торгах в форме аукционов, за исключением случаев, когда их покупка осуществляется без торгов (п. п. 1, 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Однако арендуемый земельный участок не может быть предметом аукциона (пп. 7 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Это означает, что вы сможете приобрести в собственность участок на торгах только после прекращения аренды.

2. В каких случаях можно выкупить арендованный земельный участок без торгов

В случаях, предусмотренных законом, государственный или муниципальный земельный участок можно купить без проведения торгов. При этом аренда не является препятствием для выкупа участка, если его намеревается приобрести арендатор (пп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ).

К случаям, когда участок можно купить без торгов, относятся, в частности, следующие ситуации:

  • участок образован из участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ заключен договор о комплексном освоении территории (пп. 1 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);
  • на участке расположены здания, сооружения, собственником которых (или помещений в них) являетесь вы. Купить такие участки можно в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ);
  • участок предназначен для сельскохозяйственного производства, и при этом (пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ):

— прошло три года с момента заключения с вами договора аренды или передачи вам прав и обязанностей по договору аренды;

— у уполномоченного органа нет информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании участка;

— заявление о заключении договора купли-продажи подано до истечения срока договора аренды.

3. Какие участки нельзя выкупить

Нельзя приобрести в частную собственность земельные участки, изъятые из оборота, а также по общему правилу — участки, которые ограничены в обороте (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Закон может предусматривать и другие случаи, когда продажа земельных участков не допускается. Например, по общему правилу не могут продаваться публичные участки, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений (п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ).

4. Как купить публичный участок на торгах (аукционе)

Решение о проведении аукциона принимает уполномоченный орган по своей инициативе или по заявлениям граждан либо юридических лиц (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ). Для победы на аукционе вам нужно предложить самую высокую цену по сравнению с другими участниками (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

В некоторых случаях вы можете купить участок, даже если не выиграли торги, например если вы были признаны единственным участником аукциона (п. 3 ст. 39.3 ЗК РФ).

Чтобы поучаствовать в аукционе:

  • узнайте сроки подачи заявок и выясните иную информацию об аукционе. С ней можно ознакомиться в извещении уполномоченного органа о проведении аукциона (п. п. 18 — 21 ст. 39.11 ЗК РФ). Извещения можно найти на сайте https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=2;
  • подайте организатору необходимые документы, в частности заявку и документ, подтверждающий внесение задатка (п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ). Позднее организатор уведомит вас о том, допущены ли вы к участию (п. 10 ст. 39.12 ЗК РФ).

Обратите внимание: если вы победили на аукционе, вам нужно будет заключить договор купли-продажи. В противном случае вас включат в реестр недобросовестных участников аукциона (п. 27 ст. 39.12 ЗК РФ).

5. Как купить публичный участок без торгов

Чтобы приобрести в собственность арендованный публичный участок без торгов:

  • при необходимости пройдите процедуру образования земельного участка;
  • подайте в уполномоченный орган заявление о предоставлении участка в собственность (пп. 6 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ);
  • если ваше заявление удовлетворят, заключите договор купли-продажи участка (пп. 7 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Уполномоченный орган рассматривает заявление в течение 30 дней и при отсутствии оснований для отказа направляет вам подписанный проект договора купли-продажи, если не требуется образование земельного участка или уточнение его границ (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ). В течение 30 дней со дня получения проекта договора вам нужно подписать его и представить в уполномоченный орган (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ);

  • зарегистрируйте ваше право собственности на участок (п. 1 ст. 25 ЗК РФ).

5.1. Как образовать земельный участок для его покупки без торгов

Чтобы образовать земельный участок:

  • подготовьте схему расположения участка, если не утвержден проект межевания территории, в границах которой будет образован участок (пп. 1 п. 1 ст. 39.14, п. 4 ст. 11.10 ЗК РФ);
  • подайте в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления участка (пп. 2 п. 1 ст. 39.14, ст. 39.15 ЗК РФ).

Порядок подачи урегулирован п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ и Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7 (для заявлений в электронной форме). В течение 30 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган рассматривает его и принимает решение о предварительном согласовании или об отказе (п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ). В некоторых случаях срок рассмотрения можно продлить (п. 7.1 ст. 39.15 ЗК РФ);

В каких случаях уполномоченный орган может отказать в предварительном согласовании

Уполномоченный орган откажет в предварительном согласовании предоставления участка при наличии оснований, предусмотренных:

  • п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ;
  • законами субъектов РФ (до 1 января 2020 г. — ч. 31 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), принятыми не позднее 1 января 2016 г. (ч. 32 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ). Например, ст. 4.1 Закона о землепользовании в Москве.
  • обеспечьте выполнение кадастровых работ в целях образования участка (пп. 4 п. 1 ст. 39.14, п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ);
  • дождитесь кадастрового учета и регистрации публичной собственности на участок, за исключением случаев образования участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена (пп. 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

5.2. Как составить и подать заявление о предоставлении публичного участка в собственность без торгов

Составьте заявление и подготовьте приложения к нему в соответствии с требованиями земельного законодательства (п. п. 1 и 2 ст. 39.17 ЗК РФ). В частности, при необходимости приложите один из документов, подтверждающих ваше право на приобретение земельного участка без торгов (п. п. 1 — 10 Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1).

Заявление с приложениями подайте в уполномоченный орган. Это может быть орган государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится участок, — если полномочия не были перераспределены (ст. ст. 9.1, 10.1 и 39.2 ЗК РФ). Например, если вы хотите купить федеральный участок в Тверской области, обратитесь в Территориальное управление Росимущества в Тверской области (http://tu69.rosim.ru/activities/services/zem_bez_torgov).

Также вы можете направить заявление в электронной форме (п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ). Сделать это необходимо по правилам, установленным Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7. Так, вы можете подать заявление следующими способами (п. 2 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7):

  • на сайте госуслуг через личный кабинет (https://www.gosuslugi.ru);
  • на сайте Росимущества (https://federation.rosim.ru) или его территориального управления в вашем регионе;
  • на официальную электронную почту территориального управления Росимущества. Адрес электронной почты вы можете найти на сайте нужного вам управления (например, http://tu69.rosim.ru/contacts/info).