Как составить предварительный договор аренды недвижимого имущества

Включите в договор условия, позволяющие установить предмет основного договора аренды, и условия, на согласовании которых настаивает контрагент.

Если вы заключаете предварительный договор в отношении, например, недостроенного здания, согласуйте порядок корректировки параметров объекта, поскольку они могут измениться после подписания договора.

Если вы планируете арендовать здание, сооружение или помещение, договор нужно составить в виде одного документа, подписанного сторонами.

Рекомендуем составить проект основного договора и оформить его как приложение к предварительному договору.

Предварительный договор не нужно регистрировать, даже если договор аренды подлежит регистрации.

1. Предмет и иные условия основного договора аренды недвижимости

Включите в предварительный договор (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, позволяющие установить предмет договора аренды;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

1.1. Предмет договора аренды

Чтобы согласовать предмет, укажите:

  • права и обязанности сторон по предоставлению и принятию имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Это позволит избежать сомнений относительно того, что стороны намереваются в будущем заключить именно договор аренды;
  • данные, которые позволят определенно установить объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Если вы четко не согласуете условия об объекте аренды и из договора нельзя понять, какое имущество подлежит передаче в аренду, то такой договор исходя из п. 3 ст. 607 ГК РФ могут признать незаключенным.

1.1.1. Как определить в договоре объект аренды

Для согласования условия об объекте аренды надо точно указать его наименование и индивидуализирующие признаки. Их можно найти:

  • на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request);
  • в выписке из ЕГРН, которая предоставляется Росреестром и его территориальными органами (ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 28, ст. 62 Закона о регистрации недвижимости). Выписку можно заказать и в электронном виде на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1).

Чтобы избежать споров о согласовании объекта, оформите выписку из ЕГРН в качестве приложения к предварительному договору.

Для согласования условия об объекте — здании, сооружении и нежилом помещении укажите, в первую очередь, их кадастровый номер, адрес и площадь.

Для согласования условия об объекте — земельном участке помимо этого укажите категорию земель, к которой он относится, и вид разрешенного использования.

1.2. Условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон

Рекомендуем заявить о необходимости включить в предварительный договор все условия договора аренды, которые можно согласовать на момент заключения предварительного договора. Это важно, поскольку, если в дальнейшем у вас с контрагентом возникнут разногласия по условиям основного договора, такие условия будет уже определять суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Если есть возможность согласовать все условия будущего договора, составьте его проект и оформите как приложение к предварительному договору. Это позволит исключить разногласия относительно условий договора аренды, когда вы будете его подписывать.

Если такой возможности нет, настаивайте на согласовании хотя бы тех условий, которые наиболее важны для исполнения договора аренды. В частности:

  • срок аренды (ст. 610 ГК РФ). От него зависит в том числе нужно регистрировать договор аренды или нет. Это касается, в частности, договоров аренды здания, нежилого помещения, земельного участка, которые подлежат регистрации, если заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53);
  • размер арендной платы и порядок ее внесения (ст. 614 ГК РФ). Учтите, что для некоторых договоров размер арендной платы является существенным условием, например для договоров аренды здания, земельного участка (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Без него такие договоры не считаются заключенными, если только стороны не подтверждают их действие исполнением или иным образом (см. п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ);
  • порядок пользования и распоряжения объектом аренды. Например, согласуйте условия и порядок сдачи его в субаренду (см. п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 6 ст. 22 ЗК РФ);
  • обязанности сторон по содержанию объекта аренды. В частности, по общему правилу можно установить, какая из сторон производит за свой счет капитальный и текущий ремонт объекта (ст. 616 ГК РФ);
  • ответственность сторон за нарушение договора (например, за просрочку передачи / возврата объекта, внесения арендной платы).

2. Условия о порядке заключения основного договора аренды недвижимости

Рекомендуем согласовать в предварительном договоре ряд условий, которые помогут вам своевременно и без разногласий заключить основной договор. В частности, установите срок и условие о процедуре его заключения.

2.1. Срок заключения основного договора аренды

Укажите срок, в течение которого вы с контрагентом обязуетесь заключить договор аренды. Есть различные способы определения такого срока (ст. 190 ГК РФ). Рекомендуем указать конкретную дату, до наступления которой стороны должны заключить основной договор, или период времени с определенного момента, например в течение 6 месяцев с момента заключения предварительного договора.

Если срок не будет установлен, вы должны будете заключить договор аренды в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

2.2. Процедура заключения основного договора аренды

Рекомендуем указать:

  • сторону, которая направляет предложение заключить договор аренды на условиях предварительного договора. На нее можно также возложить обязанность подготовить проект основного договора (если изначально вы не оформили его в виде приложения к предварительному договору);
  • срок, способ и адрес направления предложения контрагенту. Имейте в виду, что, если вы согласуете порядок направления предложения, его необходимо будет соблюсти. Если из-за его нарушения контрагент не получит предложение, вы не сможете его понудить заключить основной договор, ссылаясь на то, что он уклоняется от его заключения.

В качестве способа передачи предложения контрагенту можно согласовать, например, курьерскую доставку (с передачей предложения под расписку) или почтовое письмо с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.

Если способ не будет согласован, вы должны будете направить предложение таким образом, чтобы можно было точно установить, кто и кому его направил (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

Если не будет согласован адрес, направить предложение нужно будет по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) (п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25);

  • порядок согласования и подписания основного договора, в частности:

— сроки подписания проекта основного договора каждой из сторон;

— сроки и порядок согласования разногласий относительно условий основного договора;

— порядок подтверждения полномочий лиц, которые подписывают основной договор.

Пример формулировки условия о порядке заключения договора

Предложение заключить Договор аренды Арендодатель направляет Арендатору не позднее 15 февраля 2018 г. К данному предложению Арендодатель прилагает подписанный проект Договора аренды в трех экземплярах.

Указанные документы направляются Арендатору курьерской доставкой или почтовым письмом с объявленной ценностью и описью вложения.

Арендатор обязуется подписать и направить Арендодателю Договор аренды в трех экземплярах в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты их получения.

В случае обнаружения Арендатором в тексте Договора аренды ошибок, неточностей либо несогласованных изменений его условий Арендатор незамедлительно письменно сообщает об этом Арендодателю. Арендодатель в срок не более 3 (трех) рабочих дней после получения такого уведомления обязан устранить ошибки (неточности, изменения) и представить Арендатору исправленный и подписанный со своей стороны Договор аренды в трех экземплярах. Арендатор должен подписать Договор аренды в количестве переданных экземпляров в течение 3 (трех) рабочих дней с даты повторного получения их от Арендодателя.

Стороны обязуются приложить к Договору аренды заверенные копии документов, подтверждающих полномочия лиц, подписавших Договор.

2.3. Условия, обеспечивающие исполнение предварительного договора

Вы можете указать, что обязанность заключить договор аренды обеспечивается задатком, если иное не установлено законом (п. п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ).

Например, можно согласовать, что задаток вносится будущим арендатором и в случае заключения основного договора будет зачтен в счет арендной платы. Это позволит обеспечить исполнение предварительного договора обеими сторонами. Если арендатор откажется заключать основной договор, то задаток остается у арендодателя, а если арендодатель — то он должен будет уплатить арендатору двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Подробно опишите обеспечительную функцию задатка, чтобы не допустить переквалификации его в аванс. Тем более что в спорных ситуациях уплаченная сумма считается авансом, а не задатком (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Аванс в случае неисполнения договора по общему правилу возвращается в том размере, в каком был внесен.

Вы можете согласовать иной, не предусмотренный законом способ, который позволит обеспечить исполнение обязанности заключить основной договор. Такая возможность допускается Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Например, можно предусмотреть, что сумма, вносимая арендатором в качестве обеспечения, возвращается ему в том же размере, если основной договор не будет заключен по любому основанию, за которое он не отвечает. Такой способ обеспечения часто встречается на практике, однако он не стимулирует арендодателя заключить основной договор. Даже при отказе от заключения договора арендодатель будет вынужден лишь вернуть контрагенту полученную сумму, но при этом не понесет дополнительных материальных потерь.

Пример формулировки условия о задатке

Для обеспечения исполнения обязательства заключить Договор аренды Арендатор обязуется выдать Арендодателю задаток в размере 200 000 (двухсот тысяч) рублей.

Задаток должен быть выплачен в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания Предварительного договора. Задаток перечисляется единовременно на расчетный счет Арендодателя, указанный в Предварительном договоре.

Если Арендатор уклонится или откажется от заключения Договора аренды, задаток остается у Арендодателя. Если Арендодатель уклонится или откажется от заключения Договора аренды, он обязан уплатить Арендатору двойную сумму задатка в срок не позднее 31 марта 2018 г.

В случае заключения Договора аренды сумма задатка подлежит зачету в счет исполнения обязанности Арендатора по внесению арендной платы за первый месяц аренды.

2.4. Ответственность за отказ или уклонение от заключения основного договора

Вы вправе предусмотреть в предварительном договоре неустойку (штраф) на случай, если контрагент откажется или уклонится от заключения основного договора (ст. 330 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 N 16973/13).

Рекомендуем указать в договоре, какие именно действия (бездействие) контрагента рассматриваются как уклонение от заключения основного договора. В частности, к ним можно отнести грубое нарушение установленного договором порядка заключения основного договора, например просрочку подписания согласованного проекта договора более чем на 30 дней.

Кроме того, как уклонение можно рассматривать ситуацию, когда потенциальный арендодатель продает объект будущей аренды без перевода на покупателя прав и обязанностей по предварительному договору. В этом случае вы уже не сможете понудить контрагента заключить основной договор (п. 23 Обобщения судебной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды, в период с января 2013 г. по апрель 2014 г.). Представляется, что в данной ситуации можно также говорить о невозможности исполнения со стороны бывшего собственника (см. п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7). При этом новый собственник также не будет обязан заключить основной договор, поскольку предварительного договора он не заключал (см. п. 3 ст. 308 ГК РФ).

3. Условия, которые следует включить в предварительный договор, если объект аренды находится в стадии строительства

Вы можете заключить предварительный договор аренды в отношении объекта, на который еще не зарегистрировано право собственности будущего арендодателя. Например, можно договориться об аренде здания (или помещений в нем), строительство которого не окончено, т.е. до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Исходя из специфики такого объекта рекомендуем предусмотреть в предварительном договоре условия, защищающие главным образом интересы потенциального арендатора. В частности, важно определить индивидуализирующие характеристики объекта и порядок их корректировки при необходимости, установить срок заключения договора аренды и последствия его нарушения.

3.1. Особенности индивидуализации объекта, не введенного в эксплуатацию

На такой объект, как правило, нет документов кадастрового и (или) технического учета, которые содержат его описание. В этом случае включите в договор все имеющиеся сведения об объекте (например, местонахождение, ориентировочную площадь, количество этажей), в том числе характеристики из проектной документации (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 — подход сформулирован для купли-продажи будущей вещи, но его можно применять и к аренде будущего объекта по аналогии).

Кроме того, укажите в договоре реквизиты проектной документации и разрешения на строительство, в котором также содержатся характеристики объекта.

Учтите, что к окончанию строительства (реконструкции) характеристики объекта (например, его площадь), скорее всего, изменятся. Поэтому включите в предварительный договор условие о необходимости уточнить параметры объекта (согласно, например, разрешительной документации), а также согласуйте порядок этой процедуры. Это особенно важно при аренде всего строящегося объекта (например, здания), когда вероятность изменения характеристик объекта наиболее велика. При отсутствии в договоре таких условий контрагент может отказаться заключать договор из-за несогласованности объекта аренды. Кроме того, это может привести к спорам относительно размера арендной платы, если она определяется исходя из площади арендуемого объекта (см., например, п. 3 ст. 654 ГК РФ).

Пример формулировки условия о корректировке параметров объекта, не введенного в эксплуатацию

Параметры Объекта, указанные в п. 1.2 Предварительного договора, подлежат корректировке. На дату подписания Договора аренды они будут определяться на основании выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности Арендодателя на Объект.

Арендодатель обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня регистрации права собственности на Объект письменно уведомить Арендатора об измененных параметрах Объекта, в том числе об изменении его фактической площади. К уведомлению прилагается соответствующая выписка из ЕГРН.

Арендодатель вносит в текст Договора аренды (Приложение N 2 к настоящему Договору) уточненные параметры Объекта и в течение 15 (пятнадцати) рабочих со дня регистрации права собственности на Объект направляет Арендатору подписанный Договор аренды в трех экземплярах.

3.2. Особенности условия о сроке заключения договора аренды

Если объект будущего договора находится в стадии строительства, удобно предусмотреть, что стороны заключат договор в течение определенного срока с момента:

  • ввода объекта в эксплуатацию

либо

  • регистрации права собственности арендодателя на такой объект.

Представляется, что вы можете включить в предварительный договор подобные условия (см. п. 1 ст. 314 ГК РФ).

Ввод объекта в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на него зависят не только от действий будущего собственника. Поэтому в предварительном договоре можно установить только ориентировочные сроки наступления таких обстоятельств. При этом существует вероятность, что указанные сроки будут существенно сдвигаться. Чтобы избежать споров, можно согласовать, например, предельный срок «ожидания» регистрации права собственности, по истечении которого действие предварительного договора прекратится. Однако вы можете предусмотреть возможность продлить срок заключения основного договора, установив порядок согласования соответствующего дополнительного соглашения к предварительному договору.

Пример формулировки условия

Стороны обязуются заключить Договор аренды в течение 30 (тридцати) дней с даты государственной регистрации права собственности Арендодателя на Здание, но в любом случае не позднее 1 сентября 2018 г.

3.3. Условия и порядок использования арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию

Объект капитального строительства до ввода его в эксплуатацию нельзя эксплуатировать. Виновные в такой эксплуатации лица (арендодатель и/или арендатор) могут быть привлечены к административной ответственности (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).

Однако вы можете получить доступ к объекту для ремонта и отделки (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12). Это позволит подготовить объект заранее для использования в рамках основного договора. В этом случае рекомендуем согласовать в предварительном договоре, в частности:

  • условия и порядок допуска арендатора на объект;
  • виды и объем работ, осуществляемых арендатором;
  • порядок и сроки осуществления работ;
  • порядок приемки работ;
  • условия об ответственности арендатора за вред, причиненный объекту в результате проведения работ;
  • условия и порядок возмещения расходов, связанных с проведением арендатором работ, в случае отказа или уклонения арендодателя от заключения основного договора.

Пример формулировки условия о порядке возмещения расходов, связанных с проведением арендатором работ

В случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Предварительного договора или его уклонения от заключения Договора аренды в течение более чем 30 (тридцати) дней с момента, когда Договор аренды должен быть заключен по условиям Предварительного договора, Арендатор вправе требовать от Арендодателя возмещения:

  • всех расходов, связанных с выполнением Отделочных работ в Помещении, включая расходы на страхование ответственности за причинение вреда в результате проведения Отделочных работ;
  • стоимости улучшений, произведенных Арендатором в Помещении.

Оплата производится в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня получения Арендодателем требования Арендатора с приложением документов, подтверждающих расходы и стоимость улучшений. Реквизиты для перечисления денежных средств указываются в соответствующем требовании.

3.4. Условия предварительного договора на случай, если объект строительства законсервирован

В силу различных причин строительство объекта может быть прекращено или приостановлено более чем на 6 месяцев. В этих случаях заказчик (застройщик) принимает решение о консервации объекта.

Учитывая, что такое решение приведет к невозможности или длительной отсрочке заключения основного договора, рекомендуем предусмотреть:

  • право арендатора отказаться от предварительного договора в одностороннем порядке;
  • обязанность арендодателя в кратчайшие сроки письменно уведомить арендатора о консервации объекта и ответственность за нарушение такой обязанности. Это позволит арендатору оперативно принять решение относительно участия в предварительном договоре и поиска (при необходимости) новых потенциальных арендодателей, чтобы снизить потери от срыва сделки.

Пример формулировки условия

Если в течение срока действия Предварительного договора в установленном законом порядке будет принято решение о консервации строительства Здания, Арендатор вправе отказаться от исполнения Предварительного договора в одностороннем внесудебном порядке, направив письменное уведомление об этом Арендодателю.

4. Форма предварительного договора аренды

Предварительный договор нужно заключить в той форме, которая предусмотрена для основного договора аренды, а если она не установлена — в письменной форме. В противном случае предварительный договор будет ничтожным (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Составьте предварительный договор в письменной форме, если вы планируете заключить договор аренды на срок более года или с участием юридического лица (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

При этом учтите, что договор аренды здания или сооружения нужно составлять в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что данное требование распространяется и на предварительный договор аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме договора аренды нежилого помещения, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится.

Обратите внимание, что не надо регистрировать предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010). Подлежат регистрации, в частности, договоры аренды здания, нежилого помещения, земельного участка, заключенные на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Образец предварительного договора аренды нежилого помещения