Как сдать в аренду имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности и оперативном управлении

Чтобы сдать в аренду имущество, находящееся в оперативном управлении, часто требуется согласие собственника. Порядок получения согласия может быть установлен ведомственным актом.

Когда нужно согласие, нужна и оценка арендной платы. Оценку следует заказывать в порядке закупок.

Также для аренды имущества, как правило, проводятся торги. Без торгов сделка может быть признана недействительной.

Типовые условия аренды иногда устанавливает учредитель.

1. Как оценить арендную плату за имущество в оперативном управлении

Если для сдачи государственного или муниципального имущества в аренду обязательно согласие собственника, то нужна и оценка арендной платы (ч. 1, 2 ст. 8 Закона об оценочной деятельности).

Чтобы провести оценку, заключите договор с оценочной организацией или индивидуальным оценщиком. Это нужно сделать:

  • казенному учреждению или предприятию по Закону N 44-ФЗ (п. 7 ст. 3 Закона N 44-ФЗ);
  • бюджетному учреждению по Закону N 223-ФЗ, если у него есть положение о закупках и услуги оценщика оплачиваются небюджетными средствами (п. 4 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ, ч. 2 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);
  • бюджетному учреждению по Закону N 44-ФЗ в остальных случаях (ч. 1 ст. 15 Закона N 44-ФЗ);
  • автономному учреждению по Закону N 223-ФЗ (п. 1 ч. 2 ст. 1 Закона N 223-ФЗ).

В договор на оценку включите условия, перечисленные в ст. 10 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик предоставит вам отчет об оценке. Цена, указанная в нем, является рекомендуемой для определения начальной цены торгов и считается достоверной в течение 6 месяцев (ст. ст. 11, 12 Закона об оценочной деятельности).

2. Как составить проект договора аренды имущества в оперативном управлении

Арендную плату в проекте договора укажите на основании оценки. Если вам предстоит провести аукцион, это будет начальной (минимальной) ценой договора.

Если вы федеральное учреждение или предприятие, включите в договор типовые условия, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2017 N 2. К таким условиям относится, в частности, обязанность арендатора использовать объект по назначению и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Если для вашего учреждения установлены примерные формы договоров аренды, используйте их.

Подобные формы и типовые условия могут разрабатывать также органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления. Проверьте, есть ли они в вашем регионе или муниципальном образовании.

В остальном договор должен соответствовать общим правилам Гражданского кодекса РФ об аренде.

3. Как получить согласие собственника на аренду имущества в оперативном управлении

Согласие нужно, если:

  • казенные учреждения и предприятия сдают в аренду любое имущество (ст. 19 Закона об унитарных предприятиях, п. 4 ст. 298 ГК РФ);
  • бюджетные учреждения сдают в аренду недвижимость и особо ценное движимое имущество, которое предоставил собственник либо на которое он выделил деньги (п. 3 ст. 298 ГК РФ);
  • автономные учреждения сдают недвижимость и особо ценное движимое имущество, которые предоставил собственник либо на которые он выделил деньги (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Федеральные учреждения получают согласие в порядке, установленном ведомственными документами. Для остальных учреждений и предприятий тоже может быть установлен свой порядок.

Если такого порядка нет, рекомендуем предоставить учредителю следующие документы:

  • заявление с просьбой дать согласие на сделку по распоряжению имуществом;
  • отчет оценщика о размере арендной платы;
  • копии правоустанавливающих документов на имущество;
  • проект договора;
  • выписку из ЕГРН (для недвижимости).

4. Когда и как нужно одобрить сделку по аренде имущества в оперативном управлении

Одобрять нужно крупные сделки и сделки с заинтересованностью.

Крупной сделкой для бюджетных и автономных учреждений аренда будет считаться, если стоимость имущества или сумма арендных платежей превышает 10% активов (п. 13 ст. 9.2 Закона о некоммерческих организациях, ст. 14 Закона об автономных учреждениях).

Для казенных предприятий крупной будет сделка, размер которой превысит минимальный размер оплаты труда в 50 тысяч раз (п. 1 ст. 23 Закона об унитарных предприятиях).

Сделкой с заинтересованностью (конфликтом интересов) договор аренды будет считаться, если руководство арендодателя связано с руководством арендатора семейными, трудовыми или корпоративными отношениями. На это указано в п. 1 ст. 27 Закона о некоммерческих организациях, ст. 16 Закона об автономных учреждениях, п. 1 ст. 22 Закона об унитарных предприятиях.

Для казенных учреждений понятия крупной сделки и сделки с заинтересованностью не определены. Казенное учреждение при любой цене сделки не может распоряжаться имуществом без согласия своего учредителя (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

См. также: В каком порядке такие сделки одобряют разные организации

5. Как провести торги по аренде имущества в оперативном управлении

Торги нужны всегда, кроме случаев, когда (ч. 3, 3.1, 3.2 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • учреждение или предприятие заключает договор из перечня исключений, установленного в ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Это разъяснила ФАС России в Письме от 24.04.2014 N ЦА/16309/14;
  • автономное учреждение или казенное предприятие сдает в аренду движимое имущество;
  • образовательное или научное учреждение (кроме казенного) сдает имущество обществу, которое было создано этим учреждением для внедрения изобретений или ноу-хау. При этом в договоре нужно закрепить условие о запрете субаренды и перенайма;
  • учреждение или предприятие, осуществляющие образовательную деятельность, для обслуживания учащихся сдают помещение медицинской, спортивной организации или организации общепита.

Как правило, торги проводятся в форме аукциона. Однако вы можете согласовать с собственником проведение конкурса, если в аренду сдаются железнодорожные пути, трубопроводы, порты, аэродромы и другое имущество, указанное в Перечне, утвержденном Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.

Чтобы провести аукцион:

  • создайте аукционную комиссию;
  • подготовьте аукционную документацию;
  • разместите документацию и извещение об аукционе на сайте www.torgi.gov.ru/;
  • зарегистрируйте заявки и примите задатки, если вы устанавливали требование о задатке;
  • рассмотрите заявки и примите решение о признании того или иного заявителя участником аукциона или об отказе в допуске к аукциону. Оформите решение протоколом рассмотрения заявок и разместите на сайте www.torgi.gov.ru/;
  • проведите аукцион по размеру арендной платы и выберите победителя. Записывайте ход торгов на видео или аудио. Результаты оформите протоколом в двух экземплярах.

Конкурс проводится в том же порядке, но с некоторыми особенностями. Так создайте конкурсную комиссию вместо аукционной, подготовьте конкурсную документацию, а после регистрации заявок:

  • вскройте конверты с заявками (откройте доступ к электронным заявкам) и составьте об этом протокол;
  • примите решение о признании того или иного заявителя участником конкурса или об отказе в допуске к конкурсу;
  • сопоставьте заявки и определите победителя.

Для подготовки конкурсной или аукционной документации, размещения извещения и некоторых иных действий вы можете привлечь специализированную организацию (п. 5 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом).

Подробный порядок проведения аукциона и конкурса содержится в Правилах проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом.

6. Как проверить победителя торгов и заключить договор аренды

В три рабочих дня с даты подписания протокола торгов вы должны передать победителю проект договора и один экземпляр протокола (п. п. 87, 143 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом). До заключения договора проверьте:

  • не идет ли сейчас ликвидация победителя торгов — юрлица;
  • не признан ли он банкротом;
  • не приостановлена ли деятельность победителя из-за административного правонарушения;
  • не представил ли он заведомо ложные сведения, когда подавал заявку.

Если найдете хотя бы одно из этих обстоятельств, отказывайте победителю в заключении договора.

Отказ оформите протоколом в двух экземплярах, один передайте победителю. В течение трех рабочих дней с даты подписания протокола об отказе передайте участнику, который занял второе место, один экземпляр протокола и проект договора (п. п. 93, 94, 97, 150 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом).

Если победитель, которому вы направили договор, не представил его подписанным в срок или обеспечение исполнения договора, когда такое установлено, то оформите протокол отказа в заключении договора, указав причину отказа. Этот протокол позволит:

  • заключить договор с участником торгов номер два;
  • в судебном порядке заставить победителя заключить договор и взыскать с него причиненные убытки;
  • признать аукцион несостоявшимся и провести повторные торги.

Далее удержите задаток.

Если от заключения договора уклоняется и второй участник, также удержите задаток. В этом случае вы можете провести повторные торги либо в судебном порядке заставить второго участника заключить договор и взыскать с него убытки.

Такие правила следуют из п. п. 94, 96, 97, 152 Правил проведения торгов по договорам с государственным и муниципальным имуществом. Также это подтверждает судебная практика.

7. В каком случае и как нужно регистрировать договор аренды

Регистрировать нужно договоры аренды недвижимости сроком на год и более (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Чтобы зарегистрировать такой договор:

  • определите, кто обратится за регистрацией. Это может быть любая из сторон (ч. 1 ст. 51 Закона о регистрации недвижимости). Учтите, что сторона, которая подает заявление, платит пошлину;
  • уплатите пошлину, если за регистрацией будете обращаться вы. Размер пошлины указан в ст. 333.33 НК РФ. Если ваше учреждение является органом госвласти или местного самоуправления, то от пошлины оно освобождено (пп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ);
  • соберите следующие документы:

— доверенность представителя или документы, подтверждающие полномочия директора, если за регистрацией будет обращаться директор (ч. 9, 10 ст. 18, ч. 4 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости). Доверенность удостоверьте нотариально. Однако если учреждение — орган власти и доверенность составлена на бланке органа, подписана руководителем и скреплена печатью, удостоверять нотариально ее не нужно;

— договор аренды — не менее двух экземпляров (ч. 3 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости);

— паспорт представителя. Его копия нужна, если вы будете отправлять заявление по почте (п. 4 ч. 12 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости);

— решение учредителя о согласии на сделку или ее одобрении;

— учредительные документы либо их копии, заверенные у нотариуса;

— документ об уплате пошлины;

— итоговый протокол торгов.

Последние четыре документа не являются обязательными. Но мы рекомендуем представить их, чтобы у регистратора не возникло сомнений в законности сделки;

  • подайте их в ближайшие МФЦ или отделение Росреестра. Заявление о регистрации составят там же при вас. Учтите, что Росреестр не везде принимает документы. Заранее уточните в ближайшем отделении Росреестра, ведут ли там прием. Можно также подать документы по почте или в электронной форме (ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).

Срок регистрации (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):

  • семь рабочих дней, если вы подадите документы в подразделение Росреестра;
  • девять рабочих дней, если обратитесь в МФЦ.