Как признать договор аренды недействительным

По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами, или если государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.

Порядок признания договора недействительным стандартный: нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.

Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.

1. По каким основаниям договор аренды признается недействительным

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды зданий и сооружений, а также земельных участков.

Вы можете требовать признания договора аренды недействительным, даже если он не прошел обязательную госрегистрацию (п. 2 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:

  • договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
  • договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
  • имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки (см., например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 ЛК РФ).

Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов;

  • договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

2. В каком порядке признается недействительным договор аренды

Для признания договора аренды недействительным подайте иск в суд.

Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

3. Какие последствия влечет признание договора аренды недействительным

Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное (п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Как правило, это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12).

Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

4. Как признать недействительным договор аренды земельного участка

Порядок и последствия признания недействительным данного договора такие же, как и для других договоров аренды.

4.1. По каким основаниям договор аренды земельного участка признается недействительным

Договор аренды земельного участка можно признать недействительным по тем же основаниям, что и другие договоры аренды. Рекомендуем обратить внимание на самые распространенные ситуации, в которых суды удовлетворяют требования о недействительности. Они касаются главным образом аренды публичных земельных участков.

4.1.1. Нарушение порядка передачи в аренду публичного участка

Это самое частое основание. Соответствующие иски подают в основном органы местного самоуправления и прокуроры. Однако встречаются ситуации, когда подобные требования заявляют частные лица.

Например, вы можете обратиться в суд, если хотели арендовать спорный участок, но арендодатель неправомерно выбрал другое лицо. Полагаем, что суд может признать недействительным договор аренды публичного сельскохозяйственного участка, если на него было два претендента, но торги не проводились.

4.1.2. Нарушение прав пользования земельным участком или недвижимостью на нем

Если сдача в аренду земельного участка мешает вам пользоваться землей или другой вашей недвижимостью, вы вправе заявить требование о недействительности соответствующего договора аренды.

Например, возможны следующие ситуации:

  • часть вашей земли могут сдать в аренду третьему лицу как самостоятельный участок, поскольку границы участков не согласованы;
  • государственный участок могут полностью сдать в аренду другому лицу, хотя на нем находится недвижимость не только этого лица, но и ваша.