Как определяется арендная плата за публичные земельные участки

Если договор аренды заключается на аукционе, то арендная плата устанавливается по общему правилу в размере, предложенном победителем аукциона. Это наибольший размер ежегодной платы или наибольший первый арендный платеж, если, например, земельный участок предназначен для комплексного освоения территории.

Если договор заключается не на торгах, то в большинстве случаев применяется регулируемая арендная плата — то есть ее размер определяется в порядке, установленном нормативным актом. Как правило, это акты того публично-правового образования, в чьей собственности находится участок.

Обратите внимание: закон может устанавливать предельные размеры арендной платы для договоров, заключаемых без торгов.

1. Как определяется арендная плата за публичный участок при заключении договора на торгах

Арендная плата в этом случае определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды. На аукционе определяется размер ежегодной арендной платы или размер первого платежа (п. 2 ст. 39.7, п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ). Чтобы выиграть торги, по общему правилу нужно предложить наибольший размер такой платы (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Начальная цена устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ):

  • ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки;
  • не менее 1,5% кадастровой стоимости участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до принятия решения о проведении аукциона. Исключение — когда начальной ценой предмета аукциона является рыночный размер первого арендного платежа (п. 15 ст. 39.11 ЗК РФ).

Если аукцион признан несостоявшимся и договор аренды публичного участка не заключен, начальная цена на повторном аукционе может быть снижена не более чем на 30% начальной цены предмета предыдущего аукциона (п. 17 ст. 39.11 ЗК РФ).

К ставкам периодических арендных платежей, определяемых по результатам торгов, не применяется регулируемая арендная плата (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Но возможно сочетание способов определения арендной платы — одни ее элементы могут определяться по результатам торгов, а к другим элементам может применяться госрегулирование. Но это не должно противоречить порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

1.1. В каких случаях арендная плата определяется в размере начальной цены

Такой размер платы устанавливается при заключении договора (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ):

  • с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе в отношении публичного участка;
  • с заявителем, признанным единственным участником аукциона;
  • с единственным принявшим участие в аукционе участником.

1.2. Как определяется плата за участок, предназначенный для комплексного освоения территории

Чтобы выиграть торги на аренду такого участка, нужно предложить наибольший размер только первого арендного платежа (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Начальной ценой является размер первого арендного платежа, который определяется по результатам рыночной оценки (п. 15 ст. 39.11 ЗК РФ).

Размер ежегодной арендной платы определяется в том же порядке, что и для публичных участков, которые предоставляются без торгов (пп. 10 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ).

2. Как определяется арендная плата за публичный участок, предоставленный в аренду без торгов

К договорам аренды таких участков в большинстве случаев применяется регулируемая арендная плата, поскольку необходимость ее государственного регулирования установлена законом (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Таким законом на данный момент является Земельный кодекс РФ (см. п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ). Ранее необходимость регулирования была установлена в ст. 65 ЗК РФ.

В некоторых случаях размер арендной платы или ее предельные ставки устанавливаются федеральным законом.

2.1. Регулируемая арендная плата

Регулируемая арендная плата означает, что размер платы определяется в порядке, установленном уполномоченным органом в соответствии с федеральным законом, который предусматривает необходимость ее регулирования (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Порядок определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключаемым без торгов, устанавливают следующие органы власти (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ):

  • за участки в федеральной собственности — Правительство РФ;
  • за участки в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности — соответственно органы государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления;
  • если государственная собственность на участок не разграничена — орган государственной власти субъекта РФ.

При определении арендной платы уполномоченные органы вне зависимости от уровня принятия акта должны руководствоваться Основными принципами ее определения, установленными Правительством РФ (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, Определение ВС РФ от 25.05.2017 N 83-АПГ17-6). Указанные принципы применяются с учетом Методических рекомендаций.

Если положения нормативного акта уполномоченного органа этим принципам не соответствуют и нарушают права и законные интересы арендатора, он может их оспорить в порядке административного судопроизводства, предусмотренном гл. 21 КАС РФ.

Примеры нарушений основных принципов определения арендной платы

Нарушением принципа запрета необоснованных предпочтений суды, в частности, посчитали:

  • применение различных коэффициентов при определении арендной платы за земельные участки одного и того же вида разрешенного использования в зависимости от организационно-правовой формы организации (Апелляционное определение ВС РФ от 22.09.2016 N 31-АПГ16-7);
  • применение разных методик вычисления в зависимости от даты заключения договора, что приводит к установлению разной платы за аналогичные участки. Оспорить при этом можно методику, предусматривающую более высокую плату (Апелляционное определение ВС РФ от 21.12.2017 N 9-АПГ17-25).

Нарушение принципа экономической обоснованности суды усмотрели, в частности, в ситуациях, когда:

  • уполномоченный орган не учел экономические и иные факторы, влияющие на уровень доходности земельного участка (Апелляционное определение ВС РФ от 22.09.2016 N 31-АПГ16-7);
  • итоговая величина размера арендной платы была определена в процентном отношении от рыночной стоимости с применением ключевой ставки Банка России (Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 05.09.2018 N 16-АПГ18-12).

2.1.1. Регулируемая арендная плата за участки в федеральной собственности

В отношении таких участков в настоящее время действуют Правила определения размера арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Они применяются только к участкам, которые находятся в собственности Российской Федерации и расположены на ее территории (п. 1 указанных Правил, Определение ВС РФ от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014).

Арендная плата за участки в федеральной собственности, предоставляемые в аренду без торгов, может определяться, в частности (п. п. 3 и 5 Правил):

  • на основании кадастровой стоимости участка;
  • по ставкам арендной платы либо методическим указаниям по ее расчету, утвержденным Минэкономразвития России, в отношении участков, предоставленных для размещения ряда объектов.

2.1.2. Регулируемая арендная плата за участки в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности

Размер арендной платы за такие участки, предоставляемые без торгов, устанавливается по общему правилу соответственно органом власти субъекта РФ или органом местного самоуправления с учетом основных принципов определения арендной платы, установленных Правительством РФ (п. п. 1, 3 ст. 39.7 ЗК РФ). Например, ставки арендной платы за землю в г. Москве утверждены Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП.

Ставки или предельные размеры платы могут быть установлены федеральными законами. В этом случае их нормы имеют приоритет перед правилами, установленными на уровне субъектов или муниципальных образований.

Например, при передаче в аренду муниципального участка, выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, утверждена ставка арендной платы в размере 0,3% его кадастровой стоимости. Она действует для случаев, когда участок передается сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на определенных условиях (п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Размер регулируемой арендной платы по договорам аренды находящихся в собственности субъекта РФ земельных участков, предоставленных для эксплуатации объектов инфраструктуры (в частности, очистных сооружений), заключенным с 1 марта 2015 г., не может превышать размер арендной платы, установленный в отношении предоставленных для тех же целей участков, находящихся в федеральной собственности (п. 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)).

2.1.3. Применяется ли регулируемая арендная плата, если порядок ее определения установлен после заключения договора

Арендная плата является регулируемой, если договор заключен после вступления в силу федерального закона, который предусматривает необходимость такого регулирования. Соответственно, порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом, применяется к такому договору, даже если на момент его заключения не был принят (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Арендодатель по такому договору вправе требовать, чтобы арендатор вносил плату в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Дополнительно вносить изменения в договор не нужно (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)).

2.2. Арендная плата, устанавливаемая федеральным законом

Если ставки арендной платы или ее предельные размеры утверждены непосредственно федеральным законом, они должны соблюдаться при определении арендной платы за публичные земельные участки, предоставленные без торгов. Такой подход сформулирован в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) применительно к нормам Закона о введении в действие ЗК РФ.

Примеры таких ситуаций:

  • при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования участком на право аренды годовой размер арендной платы устанавливается в определенных пределах. Для большинства участков такой предел — 2% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ). Если он превышен, арендатор может взыскать излишне уплаченную арендную плату в качестве неосновательного обогащения (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.01.2017 N Ф03-6067/2016 по делу N А51-28862/2015);
  • плата за участки, которые предоставлены для размещения некоторых объектов, а также для работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать плату, рассчитанную для соответствующих целей в отношении федеральных земельных участков (п. 4 ст. 39.7 ЗК РФ). Эта норма применяется независимо от того, какие правила установлены нормативными актами субъектов или муниципальных образований (Определение ВС РФ от 23.11.2017 по делу N 305-ЭС17-12788, А41-40556/2016);
  • в ряде случаев арендная плата за публичный участок не может быть выше земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ).