Как арендодателю потребовать расторжения договора аренды

Расторгнуть договор через суд вы можете при наличии оснований, предусмотренных договором или законом. Как правило, они связаны с нарушением обязанностей арендатором. Например, расторжение возможно, если он существенно ухудшает имущество.

Важно помнить, что до обращения в суд нужно направить арендатору предупреждение об устранении нарушения и предложение о расторжении договора. Подавать иск можно только после того, как вы получили отказ либо не получили ответ на предложение о расторжении. Без соблюдения этой процедуры суд не будет рассматривать спор по существу.

Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда

1. В каких случаях арендодатель может требовать расторжения договора аренды

Вы можете потребовать расторжения договора, если арендатор:

  • пользуется имуществом с нарушением (в том числе существенным) условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • существенно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Если вы хотите расторгнуть договор, несмотря на уплату арендатором долга, то сделать это нужно в разумный срок, чтобы не лишиться указанного права (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
  • не производит капитальный ремонт имущества в установленный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, если производство такого ремонта является его обязанностью (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ);
  • допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Также потребовать расторжения договора можно, если есть иные основания, предусмотренные законом или договором (п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 619 ГК РФ). Имейте в виду, что основания, установленные договором, могут быть не связаны с нарушениями со стороны арендатора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

2. Как предупредить арендатора о необходимости устранить нарушение

Если вы намерены расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства арендатором, то до обращения в суд вы должны письменно предупредить его о необходимости исполнить обязательство (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

В предупреждении укажите, какое именно нарушение допустил арендатор, и предложите устранить его в разумный срок. В ст. 619 ГК РФ не указано, какой срок считается разумным. Если срок устранения нарушений не установлен договором, то суд, вероятно, будет определять разумность предоставленного вами срока с учетом характера нарушения и иных обстоятельств спора.

Рекомендуем предоставлять арендатору для устранения нарушений не менее семи дней. По общему правилу обязательство должно быть исполнено именно в этот срок со дня предъявления требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Если вы отведете арендатору меньший срок, суд может не признать его разумным (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076).

Пример формулировки предупреждения

Согласно п. 3.2 договора аренды от 25.08.2015 N 12 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца.

Последний платеж был осуществлен вами 09.08.2017. Платежи, которые должны быть произведены не позднее 10.09.2017, 10.10.2017, 10.11.2017, вами не совершены.

Ваша задолженность на данный момент составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) руб.

Просим погасить ее в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения настоящего предупреждения.

2.1. По какому адресу и как направить предупреждение о необходимости устранить нарушение

Поскольку направление предупреждения дает вам право требовать расторжения договора, оно является юридически значимым сообщением (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

По общему правилу сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора (п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Рекомендуем вам направлять предупреждение так, чтобы впоследствии вы могли доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:

  • телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
  • ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

3. Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Арбитражный суд оставит исковое заявление без движения, а затем возвратит (ч. 1 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ). Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основание расторгнуть договор, составьте и направьте арендатору предложение о расторжении договора.

3.1. Что указать в предложении о расторжении договора

Укажите основание расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендатору подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендатор должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию такой срок составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Пример формулировки предложения

Согласно п. 3.2 договора аренды от 25.08.2015 N 12 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца.

Последний платеж был осуществлен вами 09.08.2017. Платежи, которые должны быть произведены не позднее 10.09.2017, 10.10.2017, 10.11.2017, вами не совершены.

Несмотря на предупреждение, полученное вами 15.11.2017, данное нарушение до настоящего времени не устранено.

Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В связи с изложенным предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму соглашение о расторжении договора аренды от 25.08.2015 N 12.

В случае вашего несогласия на расторжение, а равно в случае неполучения ответа на предложение в срок до 15.12.2017 мы обратимся в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.

3.2. По какому адресу и как направить предложение о расторжении договора

Адрес и способ направления предложения о расторжении договора определяются так же, как и для предупреждения о необходимости устранить нарушение.

4. Какие документы свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка

Предупреждение о нарушении и предложение о расторжении — два самостоятельных документа, направление которых предусмотрено разными нормами. Чтобы соблюсти досудебный порядок, вам придется направить арендатору и предупреждение, и предложение (ч. 3 ст. 619, п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В законе не указано, что арендодатель должен выдерживать определенный срок после предупреждения, прежде чем направить предложение о расторжении. А из п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 можно сделать вывод, что одного документа может быть достаточно, если из него явно следует двойной характер сообщения. Чтобы составить такой документ, надо указать в нем на необходимость исполнить обязанность (устранить нарушение) и предложить расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок.

Однако учтите, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

В связи с этим рекомендуем направить арендатору два отдельных документа. При этом после отправки предупреждения лучше выждать определенное время, в течение которого арендатор сможет устранить нарушения.

5. Как подготовить и подать исковое заявление о расторжении договора аренды в арбитражный суд

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендатор отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа нужно 30 дней с момента доставки предложения арендатору, если иной срок не указан в законе, договоре или предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если стороны договора аренды — организации и (или) индивидуальные предприниматели, спор о его расторжении рассматривает арбитражный суд (ч. 2 ст. 27 АПК РФ).

Чтобы подать исковое заявление в арбитражный суд:

  • определите подсудность спора по правилам ст. ст. 35, 36, 37 АПК РФ;
  • составьте исковое заявление с соблюдением требований, предусмотренных ст. 125 АПК РФ;
  • соберите документы, подтверждающие правомерность вашего требования (нарушение договора арендатором, иные основания для расторжения);
  • уплатите госпошлину в размере, предусмотренном п. 1 ст. 333.21 НК РФ;
  • подайте в арбитражный суд иск с приложением документов, предусмотренных ст. 126 АПК РФ.