Как арендатору потребовать расторжения договора аренды

Расторгнуть договор аренды через суд вы можете при наличии оснований, предусмотренных договором или законом. Как правило, они связаны с нарушением обязанностей арендодателем. Например, расторжение возможно, если он не производит обязательный для него капитальный ремонт имущества.

Важно помнить, что до обращения в суд вы должны направить арендодателю предложение о расторжении договора. Подавать иск можно только после того, как вы получили отказ либо не получили ответа на предложение. Без соблюдения этой процедуры суд не будет рассматривать спор по существу.

Если иск удовлетворят, договор будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда.

1. В каких случаях арендатор может требовать расторжения договора

Специальными нормами об аренде предусмотрены основания для расторжения, связанные как с ненадлежащим поведением арендодателя, так и с недостатками имущества. Кроме того, вы можете потребовать расторжения договора, если есть другие основания, предусмотренные законом или договором (пп. 2 п. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 620 ГК РФ).

1.1. Основания расторжения, связанные с действиями арендодателя

Потребовать расторжения можно, если арендодатель:

  • не передает вам имущество в надлежащий срок, при этом вы не воспользовались правом на истребование имущества и возмещение убытков, вызванных задержкой исполнения (п. 1 ч. 1 ст. 620, п. 3 ст. 611 ГК РФ);
  • препятствует пользованию имуществом в соответствии с договором или назначением имущества, в том числе не передает принадлежности или документы на объект аренды, без которых пользование им невозможно. Расторжение возможно, если вы не требовали предоставления документов или такое требование не было удовлетворено (п. 1 ч. 1 ст. 620, п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);
  • не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки, притом что производство такого ремонта является его обязанностью (п. 3 ч. 1 ст. 620, п. 1 ст. 616 ГК РФ). Требовать расторжения можно, если вы не воспользовались иными предусмотренными п. 1 ст. 616 ГК РФ правами, например, на зачет стоимости капремонта, произведенного вами вместо арендодателя, в счет арендной платы;
  • не предупредил вас о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Требовать расторжения можно, если вы не воспользовались правом на уменьшение арендной платы (ч. 2 ст. 613 ГК РФ);
  • допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

1.2. Основания расторжения, связанные с состоянием имущества

Потребовать расторжения можно, если имущество:

  • имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им и не были оговорены арендодателем, при условии что вы не знали о них и не могли их обнаружить при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). Причем за такие недостатки арендодатель отвечает, даже если не знал о них на момент заключения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Требовать расторжения можно, если вы не воспользовались иными предусмотренными п. 1 ст. 612 ГК РФ правами, например на соразмерное уменьшение арендной платы;
  • оказалось непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые вы не отвечаете (п. 4 ч. 1 ст. 620 ГК РФ).

2. Как составить и направить арендодателю предложение о расторжении договора

Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, предусмотренную п. 2 ст. 452 ГК РФ. В противном случае суд не будет рассматривать спор по существу (п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Исковое заявление будет оставлено арбитражным судом без движения, а затем возвращено (ч. 1 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ). Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).

Поэтому после того, как вы убедились, что имеете основания для расторжения договора, составьте и направьте арендодателю предложение о его расторжении.

2.1. Что указать в предложении о расторжении договора

Укажите в предложении основание расторжения и сообщите, что желаете расторгнуть договор. Предложите арендодателю сделать это в досудебном порядке. К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендодатель должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию он составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Пример формулировки предложения

Согласно п. 7.1 Договора аренды N 12 от 25.08.2015 арендодатель обязан производить капитальный ремонт по графику, установленному Приложением 1 к Договору. В соответствии с указанным документом первый капитальный ремонт должен быть произведен вами в срок до 25 августа 2017 г. Однако до настоящего времени данное обязательство не исполнено.

Неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имущества в установленные сроки является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 620, п. 1 ст. 616 ГК РФ).

В связи с изложенным мы намерены расторгнуть договор и предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму Соглашение о расторжении Договора аренды N 12 от 25.08.2015.

В случае вашего несогласия на расторжение, а равно в случае неполучения ответа на предложение в срок до 15 декабря 2017 г., мы обратимся в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.

2.2. По какому адресу и как направить предложение о расторжении договора

Поскольку предложение о расторжении договора дает вам право обратиться в суд в случае отказа или отсутствия ответа, оно является юридически значимым сообщением (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

По общему правилу сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора (п. 63 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата (п. 65 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Рекомендуем вам направлять предложение о расторжении так, чтобы впоследствии вы могли доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:

  • телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
  • ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.

3. Когда и как подать исковое заявление о расторжении договора в арбитражный суд

Подать исковое заявление вы можете только после того, как арендодатель отказался от вашего предложения расторгнуть договор или не ответил на него. Ждать ответа (при отсутствии отказа) нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).