К отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, применяются положения ст. 477 ГК РФ об определении сроков обнаружения недостатков в переданном имуществе

Сроки обнаружения покупателем недостатков в недвижимом имуществе, переданном по договору купли-продажи

В соответствии со ст. 557 ГК РФ нормы ст. 475 ГК РФ (за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору) применяются, если продавец передал покупателю недвижимость, качество которой не соответствует условиям договора купли-продажи имущества. Однако указанные статьи не регулируют сроки обнаружения недостатков недвижимости, что вызывает споры об их определении на практике.

Вывод из судебной практики: К отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, применяются положения ст. 477 ГК РФ об определении сроков обнаружения недостатков в переданном имуществе.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.04.2018 N Ф06-30994/2018 по делу N А72-6497/2017

«…Как следует из материалов дела, между ООО «Яръ» (продавец) и ЗАО «ИКС 5 «Недвижимость» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 28.06.2013 N СВ-6/2195, который будет приобретен продавцом в будущем.

Поскольку ответчиком не были выполнены условия ч. 3 пп. 1.2 пункта 3.1.3 Договора купли-продажи, в соответствии с которыми продавец обязался передать покупателю электрические мощности в объеме не менее 72 кВт/ч в срок до 01.07.2014, истец обратился с иском в суд.

Руководствуясь положениями Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судебные инстанции верно квалифицировали заключенный между сторонами договор как договор купли-продажи, который регулируется правилами главы 30 ГК РФ, а исковые требования истца — как требование об устранении недостатков.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, до этого момента.

Пунктами 1 и 2 статьи 477 ГК РФ предусмотрено, что покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Таким образом, бремя доказывания причин возникновения недостатков лежит на истце, который должен доказать, что приобретенное им нежилое помещение имеет недостатки, которые возникли до передачи ему нежилого помещения или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение передано истцу 23.07.2014, право собственности на него зарегистрировано 05.08.2014.

Истцом при подписании дополнительного соглашения от 23.07.2014 к договору купли-продажи, которое является актом приема-передачи недвижимого имущества, ответчику претензий относительно его технического состояния предъявлено не было.

Поскольку требование об устранении выявленных недостатков направлено ЗАО «ИКС 5 «Недвижимость» ответчику по истечении срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 477 ГК РФ, суд первой и апелляционной инстанции правомерно пришли к выводу о пропуске срока на предъявление требований к ответчику для устранения недостатков товара.

Доводы заявителя были предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций и получили правовую оценку с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, пересмотр которой не относится к компетенции суда кассационной инстанции…»

Определение ВАС РФ от 24.02.2010 N ВАС-1827/10 по делу N А50-11262/2007

«…ООО «Камтранслес», полагая, что продавцом по договору купли-продажи от 01.12.2006 передано недвижимое имущество ненадлежащего качества (не соответствующее требованиям СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», предъявляемым к встроенным нежилым помещениям общественного назначения), обратилось со встречными исковыми требованиями о расторжении указанного договора на основании статьи 557, пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований ООО «Камтранслес» по встречному иску, суды исходили из того, что обществом пропущен двухгодичный срок, в течение которого могут быть предъявлены требования, связанные с недостатками приобретенного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обществом не представлены доказательства того, что ранее, до истечения двухлетнего срока, им были обнаружены недостатки приобретенного имущества. При приемке объекта по акту приема-передачи от 01.12.2006 претензий к качеству встроенных помещений со стороны покупателя не выражено. Судом также учтено, что общество с 2004 года является арендатором спорного помещения, проводило в нем работы по обустройству.

Доводы заявителя сводятся к переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, и не являются основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов в порядке надзора…»

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2017 N Ф04-5057/2017 по делу N А03-20757/2014

«…Суды с учетом вступившего в законную силу решения от 27.06.2012 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-5796/2012 квалифицировали заключенный между сторонами договор соинвестирования строительства от 19.06.2009 как договор купли-продажи будущей вещи, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, в том числе договор соинвестирования и дополнительные соглашения к нему, акты приема-передачи помещений от 17.02.2012 и от 24.10.2012, требование об устранении недостатков, установив, что спорные нежилые помещения переданы истцу во исполнение вступившего в законную силу решения от 27.06.2012 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-5796/2012 по акту приема-передачи 24.10.2012, требование об устранении указанных недостатков в адрес ответчика направлено 13.10.2014, суды сделали обоснованные выводы о том, что недостатки обнаружены истцом в пределах двух лет со дня передачи ему спорных нежилых помещений по акту приема-передачи от 24.10.2012, и об отсутствии пропуска истцом срока для предъявления требований, связанных с ненадлежащим качеством переданной вещи (пункт 2 статьи 477 ГК РФ).

При принятии обжалуемых судебных актов нарушений норм материального и процессуального права, влекущих их отмену, не допущено…»