Исковое требование покупателя о понуждении продавца передать имущество по договору купли-продажи будущей вещи может быть удовлетворено, если спорное имущество имеется в натуре

Договор купли-продажи, в том числе предварительный, будущего недвижимого имущества

Гражданское законодательство закрепляет возможность заключения договора купли-продажи, предметом которого может быть как товар, имеющийся у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Параграф 7 гл. 30 ГК РФ, посвященный регулированию отношений купли-продажи недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключать договоры купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано на дату заключения договора в ЕГРП.

Тем не менее в судебной практике возникают вопросы о возможности заключения договоров купли-продажи будущего недвижимого имущества, их правовой квалификации, а также о понуждении продавца к исполнению в натуре этих договоров, если он уклоняется от передачи вещи.

Некоторые из обозначенных вопросов разъяснены в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Вывод из судебной практики: Исковое требование покупателя о понуждении продавца передать имущество по договору купли-продажи будущей вещи может быть удовлетворено, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре, им владеет продавец по договору и его право собственности на имущество зарегистрировано в ЕГРП. В противном случае покупатель может заявить требование о возврате уплаченной за указанное имущество денежной суммы и возмещении убытков.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.08.2018 N Ф10-2905/2018 по делу N А64-7295/2016

«…Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ОАО «Жилстрой» (застройщик) и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» (инвестор) заключены договоры о привлечении финансовых средств в жилищное строительство от 06.12.2010 и 29.12.2011, предметом которых явилось привлечение финансовых средств инвестора для участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ул. Советская, д. 2А в г. Тамбове с последующим заключением договоров участия в долевом строительстве на каждую квартиру.

Ссылаясь на то, что застройщиком не исполнены обязательства по договорам от 06.12.2010 и от 29.12.2011 в размере 6 954 000 руб., и при этом квартиры N 33 общей площадью 74,7 кв. м, N 34 общей площадью 76,0 кв. м, N 35 общей площадью 81,1 кв. м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тамбов, Тамбов-9, ул. Советская, 2А, в/г N 7, не распределены между инвесторами, АО «АИЖК Тамбовской области» обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском о признании права собственности на данные объекты недвижимого имущества.

По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, при этом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав или защиту законного интереса.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что право собственности истца на спорные помещения не зарегистрировано, и данные помещения обществу «АИЖК Тамбовской области» не передавались. При этом суды правомерно указали, что спорные жилые помещения переданы по актам приема-передачи третьему лицу, которое заявило к ответчику требования о признании права на спорное имущество в рамках гражданского дела N 2-3164/2016, находящегося на рассмотрении судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда. Производство по вышеуказанному делу приостановлено до рассмотрения настоящего спора.

Суды с учетом толкования, изложенного в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», правильно указали, что к рассматриваемым отношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже.

Согласно п. 5 данного Постановления покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр). Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды пришли к правомерному выводу о том, что, заявляя иск о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, общество «АИЖК Тамбовской области» избрало ненадлежащий способ защиты, поскольку истец спорным помещением не владеет. При этом судебные инстанции отметили тот факт, что требования о передаче жилых помещений к ответчику как застройщику, в отношении которого введена процедура банкротства в установленном законом порядке, истцом не заявлено, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат…»

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.10.2011 N 6271/11 по делу N А41-27195/09

«…Общество с ограниченной ответственностью «СтройСети» (далее — общество «СтройСети») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к закрытому акционерному обществу «Теплоэнергетическая компания СУ-53» (далее — общество «Теплоэнергетическая компания СУ-53») и обществу с ограниченной ответственностью «ГеоТЭК» (далее — общество «ГеоТЭК») о признании права собственности на сооружение коммунальной инфраструктуры — теплосеть протяженностью 1063,22 метра от котельной до врезки в жилые дома N 4, 5, 6, 7, 8, ЦТП-1, ЦТП-2, ЦТП-3, в двухтрубном исполнении, протяженность труб 2126,44 метра, лит. К, расположенную по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Чистяковой, д. 26, о признании недействительным (ничтожным) договора от 01.06.2007 купли-продажи указанной теплосети и об истребовании ее из незаконного владения общества «ГеоТЭК».

В обоснование заявленных требований истец сослался на заключенный с обществом «СУ-155» договор от 10.05.2006 N 1-ИК о привлечении инвестиций для реализации инвестиционного проекта по застройке земельного участка, расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, мкр-н Кутузовский, пос. Трехгорка, 1-я очередь строительства. В соответствии с условиями этого договора общество «СтройСети» обязуется осуществить финансирование строительства ряда объектов инженерной инфраструктуры, в том числе и спорных тепловых сетей. Пунктами 4.1 и 5.2 договора предусмотрено право общества «СтройСети» на получение тепловых сетей в собственность.

Согласно статье 398 Кодекса в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Делая вывод о возникновении у истца права собственности на спорное имущество только лишь в связи с одним фактом финансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры, суды первой и кассационной инстанций не учли, что договор от 10.05.2006 N 1-ИК о привлечении инвестиций, на основании которого заявлен виндикационный иск, по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи. Данное обстоятельство не позволяет истцу в настоящем случае использовать вещно-правовые способы защиты своего права.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — постановление N 54), при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи — предмета купли-продажи.

Следовательно, договор от 10.05.2006 N 1-ИК предоставляет истцу право требовать от общества «СУ-155» передачи тепловых сетей по итогам завершения соответствующего инвестиционного проекта. Такое право носит обязательственный характер и может быть реализовано истцом при неисполнении обществом «СУ-155″ обязанности по передаче спорных тепловых сетей исключительно в порядке, установленном статьей 398 и пунктом 3 статьи 551 Кодекса…»

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

«…5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)…»