Инвестиционный договор признается не договором купли-продажи будущей вещи, а договором простого товарищества.

Договор купли-продажи, в том числе предварительный, будущего недвижимого имущества

Вывод из судебной практики: Инвестиционный договор, предусматривающий безвозмездную передачу одной из сторон результата ее деятельности (недвижимого имущества), признается не договором купли-продажи будущей вещи, а договором простого товарищества.

Примечание: Участник, не внесший земельный участок в имущество товарищества, не может быть признан лицом, у которого возникает первоначальное право на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 07.02.2012 по делу N А40-170617/09-28-1213

«…Согласно разъяснениям, данным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд») («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

В обоснование исковых требований истцы ссылаются на то, что доля жилых и нежилых помещений подлежала безвозмездной передаче Большому театру для последующего предоставления работникам Большого театра жилья во вновь построенном доме (п. 3.1 инвестиционного контракта). При этом безвозмездность передачи недвижимости ФГУ «Государственный академический Большой Театр России» исключает возможность квалификации инвестиционного контракта в качестве договора купли-продажи, являющегося в силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ возмездной сделкой.

Договор строительного подряда возлагает на заказчика обязанность уплатить обусловленную цену, что, учитывая безвозмездный характер передачи квартир ФГУ «Государственный академический Большой Театр России», исключает оценку инвестиционного контракта в качестве договора строительного подряда, а совокупность устанавливаемых инвестконтрактом прав и обязанностей свидетельствует о заключении между его сторонами договора простого товарищества с целью достижения иной, не противоречащей закону цели, а именно: создание нового объекта недвижимости — жилого дома с подземным гаражом по адресу: г. Москва, ул. Троицкая, вл. 13.

Поскольку данный инвестиционный контракт не преследовал для ФГУ «Государственный академический Большой Театр России» цели извлечения прибыли, то суд пришел к обоснованному выводу о том, что инвестиционный контракт соответствует требованиям ч. 2 ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56).

С учетом вышеизложенного суд пришел к правомерному выводу о том, что земельный участок в качестве вклада в общее дело ФГУ «Государственный академический Большой Театр России» не вносило, в связи с чем последний не может быть признан товарищем, имеющим право на земельный участок и, как следствие, лицом, у которого может возникнуть первоначальное право на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ…»