Имущество нельзя отнести к недвижимому только на основании факта составления его технического паспорта

Признание имущества недвижимым для целей купли-продажи

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В отношении договора купли-продажи такого имущества действует специальное правовое регулирование (§ 7 гл. 30 ГК РФ).

На практике возникают трудности с отнесением имущества к движимому или недвижимому.

Вывод из судебной практики: Имущество нельзя отнести к недвижимому только на основании факта составления его технического паспорта.

Примечание: Технические паспорта, которые выданы до 01.03.2008, в целях, связанных с осуществлением госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости в соответствии с п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ).

Согласно действующей редакции п. 10 ст. 33 Федерального закона N 122-ФЗ до 01.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для госрегистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, по установленным в п. 1 ст. 17 указанного Закона основаниям, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Его представление не требуется, если кадастровый паспорт, план указанного объекта или иной предусмотренный данным Законом документ (в частности, техпаспорт), в котором содержится описание этого объекта, ранее был представлен и помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В связи с тем что в настоящее время осуществляется государственный кадастровый учет, Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 N 921, регулирующее порядок организации технической инвентаризации объектов капитального строительства, утратило силу с 01.07.2013. Составление технических паспортов на объекты недвижимого имущества более не осуществляется. Объекты недвижимости подлежат кадастровому учету с составлением кадастровых паспортов.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2018 N Ф06-23525/2017 по делу N А65-28890/2016

«…По мнению суда кассационной инстанции, выводы судов нельзя признать в полной мере правильными.

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в реестре (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами ГК РФ.

Понятие «недвижимость» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт. Проведение в отношении таких объектов технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества и осуществление в отношении него технического учета автоматически не может служить основанием для признания объекта недвижимостью. Кроме того, сама по себе государственная регистрация объекта не определяет статус объекта как недвижимого, поскольку для этого необходимо наличие определенных признаков.

Учитывая назначение и особенности гражданского оборота недвижимости, Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон о государственной регистрации недвижимости предусматривают осуществление государственной регистрации вещных прав и сделок только в отношении объектов, имеющих признаки, установленные статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суды двух инстанций ограничились констатацией факта возведения спорного строения как объекта недвижимости в соответствии с разрешительной документацией, действовавшей в период его создания.

Однако несмотря на наличие перечисленной документации на момент рассмотрения настоящего спора в арбитражном суде данный объект, согласно техническому паспорту (л.д. 97 — 107, т. 1), представляет собой металлическую сборно-разборную конструкцию, находящуюся на остановке общественного транспорта «Молодежная» города Набережные Челны.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта как объекта капитального строительства от 30.07.2007 (л.д. 78, т. 1), последующая на основании этого разрешения регистрация права собственности объекта ответчика как объекта недвижимости от 05.10.2007 не опровергает доводов исполкома о том, что спорный объект, исходя из его технических характеристик, не является объектом недвижимости.

Так как спорный объект не является объектом недвижимости, в иске исполкома отказано неправомерно.

Поскольку данное дело направлялось ранее на новое рассмотрение, судебная коллегия полагает необходимым отменить принятые судебные акты, удовлетворив заявленные требования…»

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.02.2018 N Ф01-5831/2017 по делу N А11-7053/2016

«…Посчитав, что спорный подъездной путь не является объектом недвижимости и его регистрация в качестве такового нарушает права и законные интересы Администрации, последняя обратилась в суд с настоящим иском.

По смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Понятие «недвижимость» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.

По смыслу приведенной нормы права прочная связь с землей не является единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно техническому паспорту на сооружение с кадастровым номером 33:22:016024:61, составленному ООО «Единая служба недвижимости, кадастра и оценки «ПРОФИ» 27.03.2017, спорная дорога представляет собой щебеночное покрытие на песчаном основании шириной от 3.35 до 4,65 метра и длиной 233,32 метра.

Укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда автомобилей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом асфальтовое или щебеночное покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей.

С учетом указанного кассационная инстанция считает, что суды при разрешении настоящего спора неправильно применили статьи 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 52 Постановления 10/22, пункт 38 Постановления N 25, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 1052/09, от 24.01.2012 N 12576/11, от 17.01.2012 N 4777/08, от 28.05.2013 N 17085/12, от 24.09.2013 N 1160/2013, что является основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции на основании пункта 1 и подпункта 3 пункта 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принятия в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 *** Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нового судебного акта об удовлетворении требования Администрации…»