Форма соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества считается соблюденной, если воля сторон выражена в переписке между ними

Форма заключения и расторжения договора аренды здания или сооружения

Вывод из судебной практики: Форма соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества считается соблюденной, если воля сторон выражена в переписке между ними.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 07.11.2011 по делу N А09-1778/2010

«…14.08.2009 ООО «Микро» направило в адрес ООО «Центр-Капитал» письмо, в котором просило расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM с 15.10.2009.

Письмом от 09.09.2009 N 284 ООО «Центр-Капитал» сообщило о своем согласии на расторжение указанного договора аренды с 15.10.2009, а 12.10.2009 истец в письме N 02-и сообщил, что данный договор не расторгнут и вопрос о его расторжении может быть рассмотрен при условии возмещения ООО «Микро» компенсации за оставшийся период его действия либо на иных приемлемых для обеих сторон условиях. Аналогичное сообщение было направлено в адрес ответчика и в письме от 13.10.2009.

Считая, что между сторонами посредством переписки (письма от 14.08.2009 и от 09.09.2009) достигнуто соглашение о расторжении вышеуказанного договора, ООО «Микро» 20.10.2009 обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области (в настоящее время Управление Росреестра по Брянской области) с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM.

13.11.2009 УФРС по Брянской области уведомило ООО «Микро» о приостановлении регистрации расторжения договора до представления полного пакета учредительных документов в отношении ООО «Центр- Капитал». Кроме того, в названном уведомлении было указано, что договор аренды между ООО «Микро» и ООО «Центр-Капитал» заключен на срок до 10.12.2012, в настоящее время срок договора не истек, а в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

23.11.2009 и 17.12.2009 ООО «Микро» в связи с приостановлением государственной регистрации направило в адрес ООО «Центр-Капитал» письма с просьбой подписать соглашение от 15.10.2009 о расторжении договора, а также представить копии учредительных документов для государственной регистрации расторжения договора аренды.

ООО «Центр-Капитал» соглашение о расторжении договора не подписало.

Полагая, что ООО «Центр-Капитал» необоснованно уклоняется от государственной регистрации расторжения договора аренды от 15.11.2007 N BRMM, ООО «Микро» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора.

С учетом того, что договор аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM совершен сторонами в письменной форме и прошел процедуру государственной регистрации, суды правомерно, на основании вышеназванных правовых норм, указали на то, что соглашение о расторжении указанного договора должно быть совершено в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Поскольку условиями договора аренды нежилого помещения от 15.11.2007 N BRMM не предусмотрено обязательное заключение сторонами письменного соглашения о расторжении договора, как отдельного документа, а воля сторон на расторжение спорного договора с 15.10.2009 выражена в письмах ООО «Микро» от 14.08.2009 и ООО «Центр-Капитал» от 09.09.2009 N 284, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования. При этом судами также учтены акт приема-передачи от 13.11.2009 ключей от арендуемого помещения и заключение истцом с ООО «Деловая недвижимость» договора аренды на это же помещение на период с 01.01.2010 по 30.12.2010, что свидетельствует о признании ООО «Центр-Капитал» факта прекращения арендных отношений с ООО «Микро». Переоценка указанного в силу ст. 286 АПК РФ находится вне компетенции суда кассационной инстанции.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что расторжение договора должно подтверждаться только отдельным подписанным сторонами соглашением, основан на неверном толковании норм материального права…»