Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования

Переход права на земельный участок, используемый продавцом на праве аренды

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования. На практике возникает немало спорных ситуаций, когда отчуждаемая покупателю недвижимость расположена на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве аренды.

Вывод из судебной практики: Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11

«…14. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка…»

Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 306-ЭС15-12583 по делу N А65-21157/2014

«…Как установлено судами, на основании постановления руководителя Исполнительного комитета города Казани от 11.09.2006 N 1880 между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Гуд Мастер» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2006 N 11580, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1410 кв. м, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для завершения строительства здания магазина стр. N 7А-12А, расположенный по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Ю. Фучика.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Гуд Мастер» (продавец), банком и Ибрагимовой Ф. (покупатели) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатели приняли в долевую собственность нежилые помещения, расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 53А, общей площадью 597,1 кв. м.

Банк и Ибрагимова Ф. 22.03.2010 заключили соглашение о разделе нежилого помещения, согласно которому банк приобрел в собственность нежилые помещения, расположенные по вышеуказанному адресу, общей площадью 351,1 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2010.

Комитет, ссылаясь на то, что банк с даты государственной регистрации за ним права собственности на нежилые помещения занял место арендатора в договоре аренды земельного участка от 29.12.2006 N 11580 и не уплачивал арендные платежи, предусмотренные действующим договором, обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исследовав по правилам статьи 71 Кодекса представленные доказательства и руководствуясь вышеназванными положениями действующего законодательства, регулирующими спорные отношения, суд пришел к правильному выводу о том, что с момента государственной регистрации права собственности банка на часть объекта недвижимости к нему перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости (общества с ограниченной ответственностью «Гуд Мастер»).

При таких обстоятельствах у суда имелись правовые основания для удовлетворения заявленных требований в оспариваемой части, поскольку с момента перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка банк был обязан вносить арендную плату за пользование этим участком…»

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1721/11 по делу N А41-14506/09

«…Министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование сроком на 49 лет земельные участки площадью 101 800 кв. метров (кадастровый номер 50:10:020305:0002) и 177 600 кв. метров (кадастровый номер 50:10:020306:0002), имеющие местоположение: Московская обл., Химкинский р-н, в районе д. Терехово.

Цель предоставления земельных участков определена пунктом 1.2 названного договора: для осуществления малоэтажного и коттеджного строительства.

На земельном участке с кадастровым номером 50:10:020305:0002 строительство не завершено, спора по нему у сторон по делу не имеется.

Поскольку у общества по земельному участку площадью 177 600 кв. метров с кадастровым номером 50:10:020306:0002 за период с 01.10.2008 по 31.12.2008 образовалась задолженность по арендной плате, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленный иск, исходя из наличия у общества обязанности по внесению арендных платежей, размер которых был рассчитан по условиям договора.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске, так как пришел к выводу о переходе права аренды земельного участка к собственникам возведенных на нем жилых домов.

В направленном в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявлении товарищества собственников жилья «Терехово», объединяющего собственников возведенных на спорном земельном участке жилых домов (коттеджей), собственниками жилья поддерживаются выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о переходе к ним права аренды на земельные участки, позволяющего в дальнейшем реализовать выкуп земельных участков под объектами недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса.

Выводы судов соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при рассмотрении спора суды апелляционной и кассационной инстанций установили, что оформление права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома началось с мая 2007 года, суды обоснованно с учетом положений статьи 131 Гражданского кодекса пришли к выводу о переходе права аренды на земельный участок к собственникам объектов недвижимости.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены оспариваемых судебных актов не имеется…»