Если земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, продан одному из их собственников

Последствия заключения только с одним из собственников договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено несколько объектов недвижимого имущества

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

В судебной практике возникают вопросы о последствиях заключения договора купли-продажи земельного участка только с одним из собственников расположенных на участке объектов недвижимого имущества.

 Вывод из судебной практики: Если земельный участок, на котором расположено несколько объектов недвижимости, продан одному из их собственников, то остальные вправе обратиться в суд с требованием об установлении общей долевой собственности на участок и выделе участков необходимой площади (при делимости участка).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 по делу N А50-9225/2010

«…Однако на основании договора купли-продажи от 28.03.1995 N 2/95-3У (далее — договор от 28.03.1995) акционерное общество закрытого типа «Бурводстрой» приобрело в собственность спорный земельный участок, на котором находились в том числе и объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу «Водолей»; в подтверждение прав на этот земельный участок выдано свидетельство о праве собственности на землю от 07.04.1995 ПМО-246-848-6-11.

В связи с выкупом акционерным обществом закрытого типа «Бурводстрой» данного земельного участка арендные отношения с обществом «Водолей» по поводу использования этого участка были прекращены.

Договор купли-продажи от 28.03.1995 был оспорен обществом «Водолей» в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермской области от 11.07.2000 по делу N А50-4931/2000-Г6 в иске о признании недействительным указанного договора было отказано. Суды исходили из того, что исключительным правом на приобретение в собственность спорного земельного участка обладает лишь общество «Бурводстрой», являющееся организацией, созданной в порядке приватизации имущества государственного предприятия.

Право собственности общества «Бурводстрой» на спорный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2009.

Общество «Водолей», будучи собственником объектов недвижимости, расположенных на упомянутом земельном участке, совершило впоследствии следующие сделки по их отчуждению: по договору купли-продажи от 26.06.2000 водонапорная башня и артезианская скважина проданы предпринимателю Колясу Ю.Е.; по договору купли-продажи от 05.05.2005 здание трассовой мастерской с пристроями продано предпринимателю Гудочкину В.И.; по договору купли-продажи от 05.05.2005 здание склада минеральных удобрений и здание мастерской с пристроем проданы предпринимателю Рыбаковой Е.Г.

Переход права собственности по каждому из названных договоров купли-продажи недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.

Наличие разногласий относительно прав на занятые перечисленными объектами недвижимости части земельного участка, принадлежащего обществу «Бурводстрой», и порядка пользования этими частями послужило поводом для обращения истцов в суд с настоящим иском.

Поскольку право собственности на спорный земельный участок у общества «Бурводстрой» на момент отчуждения объектов недвижимости отсутствовало, это право не могло перейти к обществу «Водолей» в соответствии с положениями статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, а затем и к предпринимателям Гудочкину В.И., Колясу Ю.Е.,

Рыбаковой Е.Г. на основании норм статьи 552 ГК РФ.

Так как приведенные положения гражданского и земельного законодательства в настоящем деле не подлежат применению, выводы судов о необходимости удовлетворения иска, сделанные со ссылкой на эти нормы материального права, нельзя признать обоснованными.

Однако невозможность применения указанных положений не означает отсутствие необходимых правовых гарантий, которые обеспечивали бы условия для приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования.

В настоящем деле обращение в суд с иском о выделе земельных участков и признании на них права собственности указывает на то, что предприниматели Гудочкин В.И., Коляс Ю.Е., Рыбакова Е.Г. по существу не возражают против избранного обществом «Бурводстрой» права на спорный земельный участок, преследуя цель приобретения его частей, занятых принадлежащими им объектами, в свою частную собственность. Поскольку истцы определились с правом, на котором они намерены приобрести землю под упомянутыми объектами, надлежащим способом защиты для них в возникшем споре является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок.

Подобный иск может быть заявлен как при согласии лиц, чье право нарушено, с выбранным ответчиком правом собственности на землю, так и тогда, когда сделка по приватизации земельного участка не может быть признана недействительной по тем или иным причинам (например, истек срок исковой давности). Поскольку иск об установлении права общей долевой собственности в подобных спорах направлен на защиту прав собственников, объекты недвижимости которых находятся на приватизированном земельном участке, на требование этих лиц об установлении общей долевой собственности срок исковой давности не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ).

В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить проведение кадастровых работ. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 ЗК РФ)…»

Определение ВАС РФ от 22.12.2011 N ВАС-12873/11 по делу N А51-11442/2008

«…В ходе рассмотрения дела предпринимателем заявлен встречный иск о признании права собственности на земельный участок площадью 1434 кв. метра, выделенный из земельного участка общей площадью 22574 кв. метра с кадастровым номером 25:28:02 00 01:1010; признать право собственности ответчика на реконструированное здание мастерских общей площадью 478,1 кв. метра, расположенное по адресу: г. Владивосток, м. Кунгасный, д. 5, лит. В.

Делая вывод о необходимости удовлетворения этого требования, суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что право собственности на часть земельного участка площадью 22 574 кв. метра, которая занята названным объектом недвижимости, перешло первоначально от общества «Спецавтохозяйство» к обществу «Македония», а затем последовательно к Ковалеву А.А. и Захарову А.Э. в результате совершения сделок по отчуждению этого имущества в соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды при этом исходили из того, что общество «Спецавтохозяйство» являлось собственником земельного участка на момент продажи объекта недвижимости обществу «Македония».

Однако согласно обстоятельствам настоящего дела спорное здание было отчуждено в собственность общества «Македония» на основании договора от 01.12.1997, т.е. до даты приобретения обществом «Спецавтохозяйство» всего земельного участка по договору купли-продажи от 26.02.2001 N 0001. Последующая государственная регистрация права собственности общества «Македония», осуществленная в связи необходимостью последующей продажи здания Ковалеву А.А., не дает оснований для вывода о том, что право общества «Спецавтохозяйство» на участок возникло ранее момента продажи им здания мастерских обществу «Македония».

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 06.09.2011 N 3771/11 определена правовая позиция по вопросу применения норм земельного законодательства при схожих фактических обстоятельствах.

Согласно этой правовой позиции продажа одному из собственников недвижимого имущества всего земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом. Соответствующие нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объект недвижимости от этого лица к другому участнику гражданского оборота, который также может претендовать на получение причитающегося ему земельного участка.

Надлежащим способом защиты права такого лица при его согласии с приватизацией земельного участка, осуществленной по инициативе одного из собственников объектов недвижимости, может являться иск об установлении общей долевой собственности на такой участок, совмещенный с требованием о его разделе на отдельные участки, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным субъектам.

Ответчиком по такому иску может быть только лицо, указанное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве правообладателя соответствующего участка…»