Если застройщик не зарегистрировал право собственности на помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства, это не может препятствовать удовлетворению требования о госрегистрации перехода права собственности

Вывод из судебной практики: Если застройщик не зарегистрировал право собственности на помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства, это не может препятствовать удовлетворению требования о госрегистрации перехода права собственности на имущество, которое введено в эксплуатацию и фактически передано во владение дольщика.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2013 по делу N А11-4427/2012

«…Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав этого права за покупателем.

В нарушение условий договора от 28.04.2005 N 7/04 ООО «СРеЗ» не исполнило обязанности по передаче правового титула на недвижимость, а требования заявителя по существу заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, поэтому суды обеих инстанций обоснованно квалифицировали данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названной норме права в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 5 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, право собственности ООО «СРеЗ» в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.

Вместе с тем материалами дела подтверждается, что многоквартирный дом со встроенными помещениями введен в эксплуатацию, в отношении здания проведена техническая инвентаризация, нежилое помещение N 6 поставлено на кадастровый учет, спор о фактической передаче этого помещения Предпринимателю и правопритязания третьих лиц на помещение отсутствуют, следовательно, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства, не является обязательной.

Апелляционная инстанция оценила представленные в материалы дела доказательства, учла все обстоятельства дела, в том числе длительность работ по возведению здания, поэтапный ввод его в эксплуатацию, надлежащее исполнение дольщиком договорных обязательств по оплате, а также фактическую эксплуатацию жилых и нежилых помещений в здании лицами, зарегистрировавшими на них право собственности в установленном законом порядке, и пришла к выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащее передаче истцу помещение не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования…»