Если в течение срока действия договора аренды стороны заключили новый договор на срок менее года, то сроки этих договоров не подлежат сложению в целях государственной регистрации

Договоры аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащие государственной регистрации

Вывод из судебной практики: Если в течение срока действия договора аренды стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение на срок менее года, то сроки этих договоров не подлежат сложению в целях государственной регистрации и регистрация не требуется.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2010 по делу N А81-2571/2008

«…Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из того, что договоры аренды от 31.08.2005 N 40/05, 41/05 и 42/05 не подлежали государственной регистрации.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 621 названного Кодекса договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 этого же Кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.

Судами установлено, что согласно пунктам 1.5 спорных договоров аренды срок действия установлен с 01.09.2005 по 01.08.2006, то есть менее чем на один год.

Дополнительными соглашениями N 1 к договорам аренды, подписанными сторонами 26.03.2006, срок действия договоров был продлен со 02.08.2006 по 31.12.2006, то есть также на срок менее одного года.

Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)…»

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2010 по делу N А75-6975/2009

«…Между ООО «МПП «Автонефть» (арендодатель) и ООО «Техавтоцентр-Сибирь» (арендатор) заключен договор аренды от 01.06.2007 N 106, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование под склад помещение — столярный цех, площадью 145,2 кв. м, расположенный по адресу: город Мегион, улица Губкина, 40.

Срок действия договора с 01.07.2007 по 01.05.2008 (пункт 3 раздела 1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.02.2008 N 2 стороны продлили действие договора аренды от 01.06.2007 N 106 до 31.12.2008 и изменили размер ежемесячной арендной платы, увеличив ее до 75 000 рублей.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд ошибочно указал, что договор от 01.06.2007 N 106 является незаключенным ввиду отсутствия в договоре данных, позволяющих определенно установить предмет аренды, и его государственной регистрации.

Суд первой инстанции в соответствии с нормами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно истолковал дополнительное соглашение от 01.02.2008 N 2 к договору аренды от 01.06.2007 N 106, как соглашение сторон о продлении действия договора и изменении размера арендной платы.

Толкование дополнительного соглашения, изложенное в постановлении апелляционного суда, как изначально устанавливающее срок договора аренды до полутора лет, не соответствует смыслу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в результате такого толкования соответствующий требованиям закона и исполняемый сторонами договор признается незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, что приводит к нестабильности в гражданском обороте.

Таким образом, выводы апелляционного суда, содержащиеся в постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, нормы материального права нарушены, что является основаниями для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»