Если в договоре купли-продажи здания отсутствуют сведения о земельном участке, на котором оно находится, а также данные о том, на основании какого права принадлежит такой участок продавцу

Данные, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи здания (строения, сооружения), объекта незавершенного строительства, и последствия их отсутствия

Вывод из судебной практики: Если в договоре купли-продажи здания отсутствуют сведения о земельном участке, на котором оно находится, а также данные о том, на основании какого права принадлежит такой участок продавцу, это свидетельствует о несогласовании условия о предмете договора, поэтому является основанием для признания его незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.07.2009 по делу N А06-6987/2008

«…Как видно из материалов дела и установлено судами, 08.04.2008 между ООО ПКК «Кастор» и ООО «Профи-Карт Астрарейсинг» был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, здания в осях 1-10, Б-В, литер строения «В», площадью 2 736 кв. м., инвентарный номер 11-249, этажность 1, назначение нежилое, расположенного по адресу: Астраханская область, Наримановский район, г. Нариманов, ул. Береговая, 3а.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена, уплаченная Покупателем Продавцу, составляет 6 500 000 рублей. Оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО ПКК «Кастор» требований и удовлетворяя требования ООО «Профи-Карт Астрарейсинг» по встречному иску, суды обеих инстанций правомерно исходили из того, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2008 не содержит данных, определяющих расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность. При этом в договоре должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Судами правомерно установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.04.2008 не содержит сведений о том, на каком земельном участке расположен объект недвижимости, на каком праве продавцу принадлежит данный участок.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые решение Арбитражного суда Астраханской области от 02.03.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2009 законными и не подлежащими отмене…»

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.06.2011 по делу N А75-9434/2010

«…В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что предмет договора купли-продажи от 05.06.2001 N 29 и договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 не согласован сторонами, поскольку данные, определяющие расположение объекта недвижимости — АБК на соответствующем земельном участке, площадь земельного участка, а также указания, на каком праве данный земельный участок принадлежит продавцу, сторонами определены не были.

В связи с тем что предмет договора купли-продажи от 05.06.2001 N 29 и договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 не согласован, а наличие возникшего права собственности ОАО «Лянторское АТП» не подтверждено, суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены решения и постановления в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют…»