Если у продавца отсутствуют права на спорный земельный участок на момент отчуждения объектов недвижимости, расположенных на нем, это влечет невозможность передачи покупателю

Отчуждение объекта недвижимости, расположенного на участке, права на который у продавца отсутствуют либо не зарегистрированы

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое недвижимое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим имуществом и необходимый для его использования.

При этом в Гражданском кодексе РФ не содержится сведений об отчуждении недвижимости, расположенной на земельном участке, права на который у продавца отсутствуют либо не зарегистрированы.

Судебная практика помогает ответить на вопрос о последствиях заключения соответствующего договора.

Вывод из судебной практики: Если у продавца отсутствуют права на спорный земельный участок на момент отчуждения объектов недвижимости, расположенных на нем, это влечет невозможность передачи покупателю в порядке ст. 552 ГК РФ каких-либо прав на такой участок.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 по делу N А50-9225/2010

«…Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 этой же статьи (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Однако согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам, выданным Пермским областным государственным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Пермская областная регистрационная палата», основанием для государственной регистрации права собственности общества «Водолей» на объекты недвижимого имущества, которые впоследствии были проданы истцам, послужили правоустанавливающие документы, оформленные

в 1993 году и в январе 1995 года. Из содержания этих свидетельств следует, что право на упомянутые объекты недвижимости было приобретено обществом «Водолей» до даты выкупа обществом «Бурводстрой» земельного участка, на котором это недвижимое имущество находится.

На данное обстоятельство указывает и тот факт, что земельный участок до продажи ответчику предоставлялся обществу «Водолей» в аренду по договору от 30.01.1995 N 9 для эксплуатации принадлежащей ему производственной базы, в состав которой входили названные объекты недвижимого имущества.

Поскольку право собственности на спорный земельный участок у общества «Бурводстрой» на момент отчуждения объектов недвижимости отсутствовало, это право не могло перейти к обществу «Водолей» в соответствии с положениями статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, а затем и к предпринимателям Гудочкину В.И., Колясу Ю.Е.,

Рыбаковой Е.Г. на основании норм статьи 552 ГК РФ.

Так как приведенные положения гражданского и земельного законодательства в настоящем деле не подлежат применению, выводы судов о необходимости удовлетворения иска, сделанные со ссылкой на эти нормы материального права, нельзя признать обоснованными.

Однако невозможность применения указанных положений не означает отсутствие необходимых правовых гарантий, которые обеспечивали бы условия для приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования…»

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.09.2009 по делу N А29-10283/2008

«…ЗАО «УсВМУ» получило свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.12.2004 серии 11 АА N 226370 на конторское здание — административное здание общей полезной площадью 393,9 квадратного метра, расположенное по адресу: город Усинск, улица Заводская, дом 9/1.

ООО «СтройТрансСервис» на основании договоров купли-продажи от 18.02.2005 приобрело у ООО «Вектор» административное здание и гараж. Право собственности на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Заключив договор купли-продажи от 02.09.2008, Общество приобрело в собственность у ООО «Вегас-Фармация» объект незавершенного строительства — теплую стоянку для тракторной техники: общая площадь застройки — 559,4 квадратного метра, степень готовности — 93 процента, инвентарный номер 1219, литера А, расположенный по адресу: город Усинск, улица Заводская, дом 9. Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано заявителю 31.01.2009.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса и части 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом заявитель должен представить доказательства, подтверждающие право прежних собственников недвижимого имущества (ООО «Вектор» и ООО «Вегас-Фармация») на спорный земельный участок.

Из документов, имеющихся в материалах дела, следует, что ни у ООО «Вектор», ни у ООО «Вегас-Фармация» права на земельные участки, занятые проданной ООО «СтройТрансСервис» недвижимостью, не были оформлены в установленном законом порядке. Поэтому суды сделали правомерный вывод, что фактическое пользование участками указанными лицами не может быть основанием для возникновения у Общества законных прав на земельный участок.

Утверждение заявителя жалобы о том, что основанием возникновения его прав на испрашиваемый земельный участок является договор аренды от 18.11.2003, отклоняется окружным судом, поскольку ЗАО «УсВМУ» по отношению к ООО «СтройТрансСервис» не является прежним собственником имущества…»