Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого

Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года

На практике возникают споры, связанные с необходимостью госрегистрации нескольких договоров аренды, заключенных одновременно на одно и то же недвижимое имущество сроком менее чем на один год. В связи с этим возникает вопрос: подлежат ли сроки, указанные в договорах, сложению в целях государственной регистрации?

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, подлежат ли государственной регистрации договоры аренды, заключенные одновременно в отношении одного и того же недвижимого имущества таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат госрегистрации, при условии что общий срок аренды по всем этим договорам более года.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу N А53-17516/2009

«…07 мая 2008 года предприниматель (арендодатель) и аптека (арендатор) подписали договоры N 2, 3, 4, 5 и 6 о передаче в аренду нежилых помещений (комнаты N 2, 7, 8) общей площадью 147,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Таганрог, пл. Красная, 3в.

Срок действия договоров составил: N 2 — с 01.06.2009 по 30.04.2010; N 3 — с 01.05.2010 по 31.03.2011; N 4 — с 01.04.2011 по 29.02.2012; N 5 — с 01.03.2012 по 31.01.2013; N 6 — с 01.02.2013 по 31.07.2013.

Считая, что названные сделки нарушают требования закона, предприниматель и третье лицо обратились в суд с заявленными требованиями.

Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемые договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более одного года. Изложенное подтверждается соглашением сторон от 12.11.2008 (т. 1, л. д. 47, 48).

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации сделки, суды обоснованно признали оспариваемые договоры в совокупности незаключенными (часть 3 статьи 433 Кодекса).

Довод кассационной жалобы о том, что суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ошибочен. Стороны совершили оспариваемые договоры от 07.05.2008 одновременно, а не после истечения срока действия первого договора, заключенного на срок менее одного года…»