Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, такие договоры не подлежат госрегистрации

Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, подлежат ли государственной регистрации договоры аренды, заключенные одновременно в отношении одного и того же недвижимого имущества таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, существует две позиции судов.

Позиция 2. Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, чтобы срок действия одного договора начинал течь после истечения срока действия другого, такие договоры не подлежат госрегистрации, хотя их общий срок составляет более года.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2012 по делу N А40-99530/11-40-858

«…ООО «Московская топливная компания» обратилось с встречным иском к ООО «Никомед Дистрибъюшн Сентэ» о признании недействительными краткосрочных договоров субаренды от 20 декабря 2010 года N 1 нежилых помещений, расположенных по 4-ом этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка, дом 10, корпус 2, и от 20 декабря 2010 года N 2 нежилых помещений, расположенных по 4-ом этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Шаболовка, дом 10, корпус 2.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2011, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 первоначальный иск удовлетворен, неустойка снижена в порядке ст. 333 ГК РФ до 150 000 долларов США и 100 000 руб. соответственно, производство по делу по встречному иску в части требования о признании недействительным краткосрочного договора аренды N 2 от 20.12.2010 прекращено в связи с отказом ООО «Московская топливная компания» от иска в указанной части, в удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

С согласия ООО «ВестИнвест» истец на основании договора субаренды N 1 от 20 декабря 2010 г. сдал помещения в субаренду ОАО «МТК» (правопредшественник ответчика) и передал их ответчику по акту приема-передачи от 20 января 2011 г.

Срок субаренды помещений по договору субаренды N 1 установлен с 20 января по 24 декабря 2011 года.

Также стороны заключили договор субаренды N 2 от 20.12.2010 г., предусмотрев срок аренды вышеуказанных помещений с 25.12.2011 г. по 31.03.2012 г.

Суды так же правомерно пришли к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска, поскольку в договоре субаренды N 1 стороны согласовали передачу помещений в субаренду на срок 11 месяцев.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия договора N 1 составляет менее года. Последовательное заключение краткосрочных договоров субаренды недвижимого имущества не противоречит закону.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…»