Если стороны определили в договоре дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, то срок действия договора для целей государственной регистрации исчисляется с начала срока аренды

Начало течения срока действия договора аренды здания (сооружения) или нежилых помещений в данном здании (сооружении)

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента исчисляется срок действия договора аренды, в котором стороны определили дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если стороны определили в договоре дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, то срок действия договора для целей государственной регистрации исчисляется с начала срока аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2009 по делу N А26-424/2009

«…Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор от 22.10.2007 заключен на срок не менее года, поскольку подписан сторонами 22.10.2007 и в силу статей 434, 435, 442 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) считается заключенным в этот день, а срок его действия установлен до 30.10.2008.

Такой вывод суда первой инстанции нельзя признать правомерным.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором аренды.

В пункте 14.1 договора от 22.10.2007 стороны определили срок аренды с 01.11.2007 до 30.10.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 и пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Суд первой инстанции необоснованно включил в срок аренды период от даты подписания договора — 22.10.2007, в то время как момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями и специальными нормами об аренде Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому договор субаренды от 22.10.2007 следует считать заключенным на срок, указанный в пункте 14.1 договора, то есть менее года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным…»

 

Постановление ФАС Московского округа от 11.07.2011 N КГ-А40/6891-11 по делу N А40-96171/10-91-835

«…Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.06.2010 г. между ООО «Кэпитал Хаус» (Арендодатель) и ООО «ЭкспоСтрой» (Арендатор) заключен договор аренды N КХ-14/10-0106 по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату помещения общей площадью 1 318,70 кв. м, указанные в Плане помещения (Приложение N 1) и расположенные по адресу: г. Москва, ул. Летниковская, д. 11/10, стр. 14.

Суды пришли к выводу, что содержание договора аренды N КХ-14/10-0106 от 01.06.2010 г. однозначно позволяет установить, что начало срока аренды устанавливается с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Таким образом, суды правомерно указали, что договор N КХ-14/10-0106 от 01.06.2010 г. заключен на срок 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения до 31.05.2011 г. включительно, что не противоречит требованиям Главы 34 ГК РФ…»