Если продавец уклоняется от фактической передачи недвижимости покупателю, имущество может быть истребовано

Порядок предъявления покупателем требований в случае неисполнения продавцом обязанности передать покупателю недвижимое имущество

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору ее купли-продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение такого договора до государственной регистрации не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 указанной статьи). Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ). В судебной практике возникают вопросы о порядке предъявления покупателем требований в случае неисполнения продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества.

 Вывод из судебной практики: Если продавец уклоняется от фактической передачи недвижимости покупателю, имущество может быть истребовано на основании ст. 398 ГК РФ, а не ст. 301 ГК РФ.

Примечание: Если между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, то спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Такая позиция изложена в п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.02.2011 по делу N А32-1019/2010

«…Как установлено судами и подтверждено материалами дела, 17.03.2009 Королевым С.Е. (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости (далее — договор от 17.03.2009), по условиям которого продавец продает, а покупатель принимает и оплачивает объекты недвижимости: гараж, административное здание, склад горюче-смазочных материалов, ремонтный цех, проходная, котельная, уборная, автомастерская (далее — спорные объекты, имущество), расположенные по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Старомышастовская, ул. Советская, 22 (т. 1, л. д. 12).

Поскольку спорные объекты, отчужденные по договору от 17.03.2009 находятся во владении предприятия, предприниматель обратился в суд с иском.

Учитывая, что факт нахождения спорного имущества у предприятия и продолжения пользования спорным имуществом на момент обращения с иском нашел свое подтверждение в материалах дела, суд первой инстанции на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации признал подлежащим удовлетворению требования об истребовании имущества и взыскании неосновательного обогащения.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 09.07.2010 и отказывая в удовлетворении требований, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать либо передачи ему этой вещи на предусмотренных договором условиях, либо возмещения причиненных убытков (пункт 2 статьи 463 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, права собственности предпринимателя на спорные объекты зарегистрировано в установленном законом порядке, условиями договора предусмотрен факт передачи объектов при его подписании.

Апелляционный суд, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, а также учитывая пояснения сторон, сделал правомерный вывод о том, что фактическая передача продавцом предпринимателю всех отчужденных по договору от 17.03.2009 объектов не произведена. Указание в договоре на передачу имущества не свидетельствует об исполнении продавцом обязанности по передаче объектов, являющихся предметом договора, поскольку совокупностью обстоятельств подтверждено нахождение спорных объектов во владении предприятия.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения статей 398, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие обязательственные отношения сторон, основанные на договоре купли-продажи, и устанавливающие специальные последствия неисполнения продавцом обязанности по передаче проданной вещи, поскольку договор от 17.03.2009 в части передачи имущества не исполнен.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что наличие между сторонами договора купли-продажи спора обязательственных отношений исключает применение предпринимателем вещно-правового способа защиты нарушенного права в виде истребования вещи из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации)…»