Если при заключении договора купли-продажи земельного участка было нарушено преимущественное право собственника объекта недвижимости на покупку этого участка

Заключение договора купли-продажи недвижимости

Вывод из судебной практики: Если при заключении договора купли-продажи земельного участка было нарушено предусмотренное п. 3 ст. 35 ЗК РФ преимущественное право собственника объекта недвижимости на покупку этого участка, то с учетом того, что сделка не может быть признана недействительной, собственник недвижимости вправе предъявить требования по п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Примечание: В настоящее время п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8, на который ссылался суд, утратил силу, но действует аналогичный по смыслу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 20.09.2007 N Ф09-7626/07-С6 по делу N А76-2455/07

«…Пунктом 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на который ссылался истец в обоснование заявленных требований, предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что при заключении оспариваемого договора истец был лишен возможности реализовать преимущественное право покупки земельного участка под зданием, находящимся в собственности Российской Федерации.

Между тем, как верно указал суд, при нарушении установленного законом порядка реализации истцом своего преимущественного права покупки предусмотрен специальный порядок защиты такого права — обращение в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей приобретателя. Из смысла ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что договор, заключенный в нарушение данной нормы, является ничтожным. Кроме того, п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 предусмотрено, что предъявленный в указанной ситуации иск о признании сделки недействительной удовлетворению не подлежит.

Учитывая, что возможность защиты своего права установленным законом способом (п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации) истец не реализовал, оснований для признания недействительным оспариваемого договора не имеется, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований в данной части.

Выводы суда следует признать правильными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и положениям действующего законодательства…»

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2011 по делу N А57-15930/2009

«…Наличие на земельном участке недвижимого имущества, собственником которого является другое лицо, являющееся пользователем земельного участка, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации образует преимущественное право покупки земельного участка собственником недвижимости. В данном случае земельный участок продан гражданам Рябовой Э.Р., Бестужевой Н.Н., Сулян И.Э., Церцвадзе З.Н. по договору от 20.10.2008 с нарушением преимущественного права покупки, однако это не является основанием для признания сделки ничтожной, так как пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает иные последствия нарушения преимущественного права.

Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 20.10.2008 не основан на нормах материального права…»